原標(biāo)題：全裝修不另外收費，納入住宅總價
權(quán)威解讀
■ 本報記者 孫慧 通訊員 楊洲
5月22日，備受社會關(guān)注的《海南省商品住宅全裝修管理辦法(試行)》正式印發(fā)出臺，該辦法將從今年7月1日起正式施行。海南將成為我國首個全面施行商品住宅全裝修的省份。
推行全裝修，將對我省的房地產(chǎn)市場發(fā)展有何意義和作用?相關(guān)部門又該如何保證全裝修的實施規(guī)范有序，保障消費者得到應(yīng)有的利益?對此，省住建廳在正式印發(fā)《海南省商品住宅全裝修管理辦法》當(dāng)日，一并對該辦法內(nèi)容進行了全面解讀。
一 海南為何要全面推行全裝修?
當(dāng)前，毛坯房交房后二次裝修基本上由業(yè)主自行委托無相應(yīng)資質(zhì)的 家裝 企業(yè)或者個人進行裝修。商品房二次裝修相關(guān)制度、規(guī)定不健全，處于政府的監(jiān)管盲區(qū)，裝修漏洞很多。一是質(zhì)量得不到保障。裝修工程專業(yè)性較強，大部分業(yè)主對裝修知識了解不多，在面對裝修企業(yè)、材料供應(yīng)商時大都處于弱勢地位，特別是一些不良企業(yè)、工頭采用欺詐、威脅等手段非法獲取利益，業(yè)主的正常權(quán)益很難得到保障;二是產(chǎn)生大量建筑垃圾，材料浪費嚴重。據(jù)測算，近三年，我省商品住宅裝修平均每年產(chǎn)生建筑垃圾約34.75萬噸，年均花費在建筑垃圾處理的費用約達到8684.69萬元，2016年則高達14524.88萬元，耗費了大量的社會成本。三是噪音、揚塵污染嚴重。交房后小區(qū)業(yè)主裝修時間分散在不同的時間段，裝修噪音、揚塵不斷，已入住的業(yè)主不厭其煩，降低了居住舒適度，也容易產(chǎn)生鄰里糾紛;四是業(yè)主自行裝修管理較差，事故風(fēng)險較高。
住宅實施全裝修，也是我省推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進綠色發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快建設(shè)美好新海南的重要舉措。有利于提升商品住宅品質(zhì)，加快我省房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級;有利于推動工業(yè)化的建筑生產(chǎn)方式，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展;有利于資源節(jié)約環(huán)境保護，推動我省綠色崛起;有利于規(guī)范裝修市場，保證裝修質(zhì)量安全，維護群眾權(quán)益，促進社會和諧。
二 如何理解全裝修?
所謂全裝修，指的是交房前墻面、地面等房屋固定面、水電管線、開關(guān)插座等基本設(shè)施完成裝修安裝，廚房和衛(wèi)生間的固定設(shè)施如櫥柜、潔具等安裝到位，基本屬于群眾常說的“硬裝”范疇，與“精裝修”有一定的區(qū)別。我省全裝修的概念是依據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定來定義的，也是國內(nèi)其他省市對全裝修定義的共識。
三 全裝修實施范圍包括哪些?
我省商品住宅全部要實施全裝修，保障性住房、棚戶區(qū)改造項目購房對象主要是海南本地居民，住房以剛性需求和改善性需求為主，為更好保障本地居民住房實際需求，減少本地居民購房壓力，非商品住宅、保障性住房項目和棚戶區(qū)改造項目可以參照本辦法實施全裝修，不強制要求全裝修交房。
四 全裝修施行后，如何保障商品房的裝修質(zhì)量?
如何保障裝修質(zhì)量是全裝修的核心問題，是政府監(jiān)管的重點。一是堅持有資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)進行裝修設(shè)計、施工、監(jiān)理，“專業(yè)的人做專業(yè)的事”。二是突出設(shè)計、施工一體化，裝修作為整個住宅工程建設(shè)的一部分，與土建一體化設(shè)計、一體化施工，實現(xiàn)深度融合，提高設(shè)計水平與施工質(zhì)量水平。
三是將裝修質(zhì)量管理納入施工質(zhì)量管理體系，像當(dāng)前主體結(jié)構(gòu)建設(shè)一樣，政府主管部門對裝修施工開展全過程質(zhì)量監(jiān)管，裝修圖紙要經(jīng)過審查，裝修企業(yè)要進行資質(zhì)審核，裝修所用材料要進場檢驗、驗收，施工過程要開展監(jiān)督檢查，裝修完成要進行驗收。四是重視室內(nèi)空氣污染物控制，專門編制了空氣污染控制技術(shù)規(guī)程，室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量情況要進行檢測，不合格不能交房，避免裝修后住宅有害氣體等污染物超標(biāo)危害群眾身體健康。五是購房合同要有約定裝修主要材料、施工質(zhì)量和質(zhì)量保修期等內(nèi)容，住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書要載明裝修的質(zhì)保內(nèi)容和使用說明。通過這些措施實現(xiàn)“保質(zhì)量、明責(zé)任、減糾紛、提品質(zhì)、促發(fā)展”的全裝修目標(biāo)。
五 不同消費者的裝修需求不同，如何體現(xiàn)裝修個性化?
全裝修范圍為“硬裝”，未對最能體現(xiàn)個性的“軟裝”作出限制，為實現(xiàn)個性化保留了較大發(fā)揮空間。我們也鼓勵開發(fā)企業(yè)以市場為導(dǎo)向，針對差異化消費需求，提供不同檔次、風(fēng)格的全裝修住宅，防止千房一律。
開發(fā)企業(yè)要在取得預(yù)售許可前，要設(shè)立樣板房和產(chǎn)品展示區(qū)作為房屋裝修的標(biāo)準(zhǔn)參照，群眾可以更直觀感受到裝修風(fēng)格與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。同時，隨著裝修行業(yè)的不斷發(fā)展，菜單式裝修等裝修新業(yè)態(tài)、新模式也將不斷催生、成熟，個性化將不斷得到滿足。
六 裝修價格是否與房價分開核算?
全裝修不另外專設(shè)收費，費用將納入到商品住宅總價中。建設(shè)單位與購房者簽訂的商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)約定全裝修商品住宅的總價，并載明裝修主要材料、部品、設(shè)備、施工質(zhì)量和質(zhì)量保修期的具體標(biāo)準(zhǔn)。合同中未明確上述內(nèi)容的，不得向房管部門申請合同備案。
七 對從事全裝修的企業(yè)有什么要求?
從事全裝修活動的設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位必須具有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)。裝修工程事關(guān)群眾生命財產(chǎn)安全，從事裝修活動的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位必須主體合法，且應(yīng)具有承攬相應(yīng)業(yè)務(wù)的能力。根據(jù)《建筑法》、《行政許可法》等法律法規(guī)，國家對從事裝修活動的企業(yè)設(shè)立從業(yè)許可，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門作為建筑活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理部門，設(shè)立了建筑裝修裝飾工程相應(yīng)資質(zhì)類別，從事全裝修的設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位必須依法取得建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的相應(yīng)資質(zhì)證書。當(dāng)前我省具有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的建筑裝修裝飾專業(yè)承包資質(zhì)的企業(yè)共有250家，外省入瓊的有555家，能夠滿足當(dāng)前住宅裝修需要。對當(dāng)前裝修市場大量未取得相應(yīng)資質(zhì)的 家裝 企業(yè)，將其生存發(fā)展納入政策考量。
八 對全裝修的施工組織模式有什么要求?
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅工程中的裝修工程一并發(fā)包給住宅工程施工總承包單位。《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定建設(shè)單位不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。住建部《建筑工程施工轉(zhuǎn)包違法分包等違法行為認定查處管理辦法(試行)》(建市[2014]118號)規(guī)定“建設(shè)單位將一個單位工程的施工分解成若干部分發(fā)包給不同的施工總承包或?qū)I(yè)承包單位”屬于違法發(fā)包?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于促進建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》(國辦發(fā)〔2017〕19號)、《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》對推行總承包提出了要求。裝修工程作為單位工程中的一個分部工程，若建設(shè)單位將裝修工程這一分部工程施工從整個住宅工程中分解出來直接發(fā)包給總承包單位以外的單位，則構(gòu)成了肢解發(fā)包，屬于違法行為，將承當(dāng)相應(yīng)法律責(zé)任。
九 推行全裝修還有哪些措施?
為有力支持全裝修的全面落地實施，接下來要進一步細化明確全裝修技術(shù)、管理要求，計劃出臺5個相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文件。一是海南省全裝修住宅室內(nèi)裝修設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，細化明確我省全裝修具體設(shè)計內(nèi)容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)設(shè)計文件的編制;二是海南省全裝修住宅裝修施工圖設(shè)計文件圖審要點，保障設(shè)計內(nèi)容、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的落實，規(guī)范設(shè)計行為，為圖紙審查提供可操作性的指導(dǎo);三是海南省全裝修住宅裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范，明確全裝修的驗收方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和程序，指導(dǎo)規(guī)范住宅全裝修的施工、驗收;四是海南省全裝修住宅室內(nèi)裝修污染控制技術(shù)規(guī)程，保護好海南的生態(tài)優(yōu)勢，制定高于國家標(biāo)準(zhǔn)的污染控制技術(shù)規(guī)程，為設(shè)計、選材、施工、驗收等階段室內(nèi)污染物的控制提供指導(dǎo)，預(yù)防室內(nèi)污染物超標(biāo)，保障群眾身體健康;五是修訂《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，適應(yīng)住宅實施全裝修，明確全裝修質(zhì)量內(nèi)容和住宅使用操作說明，更好保證質(zhì)量和保障消費者權(quán)益。這五個配套標(biāo)準(zhǔn)文件將于今年7月1日前出臺。
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