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　　一個(gè)城市外來(lái)人口的涌入量，無(wú)疑是該區(qū)域樓市能否保持堅(jiān)挺的重要基礎(chǔ)。以一紙限購(gòu)令將大批非上海戶口購(gòu)房需求阻擋在外的上海樓市，目前正在居住證調(diào)整上頻頻出臺(tái)“含義深厚”的新規(guī)。針對(duì)這些微妙變化，國(guó)內(nèi)最大的新房、二手房服務(wù)平臺(tái)安居客的房產(chǎn)分析人士日前判斷，新規(guī)發(fā)出的信號(hào)均指向一個(gè)方向：逐漸有利于外來(lái)人口在滬購(gòu)房和定居，而這一趨勢(shì)也將為上海樓市未來(lái)數(shù)年穩(wěn)定的新增剛需。

　　8月14日,上海發(fā)布新版《上海市居住證積分管理辦法》，其中最引人注目的規(guī)定是,持證人最近3年內(nèi)累計(jì)24個(gè)月在上海繳納社保費(fèi)基數(shù)等于本市上年度職工社會(huì)平均工資3倍的，即可獲得總積分標(biāo)準(zhǔn)分值120分。該規(guī)定如果通俗歸納即是：外地在滬工作的高收入人群，月薪超16353元即可直接獲得120分標(biāo)準(zhǔn)分。

　　此舉對(duì)樓市有何直接利好呢?安居客房產(chǎn)分析人士表示，居住證積分最明顯和直接的效果，是對(duì)外地購(gòu)房者減免房產(chǎn)稅，從而對(duì)釋放剛性需求有顯著推動(dòng)作用。按現(xiàn)行規(guī)定，持有《上海市居住證》、積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值120分并在上海工作生活的購(gòu)房人新購(gòu)住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，可以申請(qǐng)減免購(gòu)房房產(chǎn)稅。

　　目前這一房產(chǎn)稅適用0.4%和0.6%兩檔稅率，每年按購(gòu)房房屋總價(jià)的7折計(jì)征，在房?jī)r(jià)高企的今天，這筆費(fèi)用可謂不菲。以安居客網(wǎng)站顯示的上海8月二手房均價(jià) 32707 元/m²計(jì)算，一套100平方米的住宅，即使按最低檔0.4%稅率計(jì)算，購(gòu)房者每年都要繳納9156元房產(chǎn)稅。

　　免稅只是居住證調(diào)整帶來(lái)的最直接和表面的影響，而對(duì)上海樓市最大的意義，則是間接推動(dòng)購(gòu)房需求的大量入市，從而為上海樓市的升溫起到引擎作用。正因如此，近期居住證新規(guī)的變化，還不僅僅是積分制的調(diào)整，而是在“居轉(zhuǎn)戶”、限購(gòu)微調(diào)上動(dòng)足了腦筋。上海有關(guān)方面日前表示，符合條件的在滬居住者將實(shí)現(xiàn)自動(dòng)簽注，居住證有效期限會(huì)自動(dòng)延長(zhǎng)一年。這一變化看似只是流程簡(jiǎn)化，卻對(duì)吸引外來(lái)人口常住起到積極促進(jìn)作用。按現(xiàn)行規(guī)定，居住證滿7年且符合相關(guān)規(guī)定的，則可轉(zhuǎn)化為上海戶籍。自動(dòng)簽注無(wú)疑有利于這一轉(zhuǎn)化。尤其重要的是，這一“七年之規(guī)”正在向“兩年”縮短，屆時(shí)將有大量持居住證的外來(lái)人口轉(zhuǎn)化為上海戶籍。

　　此外，上海的居住證政策變化還在漸漸消融“限購(gòu)”這座冰山。上月，上海出臺(tái)更為直接和便利的“科創(chuàng)人才引進(jìn)”政策，對(duì)達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值且繳納個(gè)人所得稅達(dá)到一定數(shù)額或職工社保繳費(fèi)基數(shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購(gòu)政策。這一變化也被認(rèn)為是“限購(gòu)”的變相和局部取消。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，這部分人目前占比雖少，卻對(duì)滬上高端住宅有較大影響。上海多個(gè)頂級(jí)高端產(chǎn)品的買家近九成為企業(yè)家人，其中又有三到四成買家是外省市人群。

　　安居客房產(chǎn)分析人士表示，十年來(lái)，上海市的常駐人口增長(zhǎng)了38%，其中外來(lái)人口更是增長(zhǎng)了159%。這意味著十年來(lái)上海的租房和購(gòu)房需求量的巨大增幅，外來(lái)人口“功莫大焉”。截至2014年末，上海常住人口總量為2425萬(wàn)，其中外來(lái)人口為996萬(wàn)人。因此，上海有41%的人口的購(gòu)房需求是可以通過(guò)居住證體系“被調(diào)控”的。目前上海居住證政策已經(jīng)被用做調(diào)控樓市的松緊自如的閥門。當(dāng)樓市過(guò)熱時(shí)，相關(guān)政策起到一個(gè)收緊調(diào)控作用;而當(dāng)樓市遇冷時(shí)，則以放松方式吸引大量需求入市。在目前以放松為主的基調(diào)下，可見(jiàn)其未來(lái)對(duì)上海樓市輸送的剛性需求之大。