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超明:房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化
發(fā)布時間:2009-7-1 14:48:57   來源:找法網(wǎng)   編輯:中國家裝家居網(wǎng)

  當前我國貨幣信貸快速增長,2009年1-5月信貸規(guī)模達到5.84萬億,上半年將毫無懸念地超過6萬億大關(guān)。與貨幣信貸規(guī)模激增相伴隨的是,我國宏觀經(jīng)濟見底回穩(wěn),通貨緊縮預(yù)期基本消除,股票價格出現(xiàn)大幅上漲,房地產(chǎn)價格也企穩(wěn)回升,并有再次熱炒的可能。

  貨幣信貸、通貨膨脹與房地產(chǎn)價格波動的歷史規(guī)律表明,三者之間存在明顯的規(guī)律特征,即貨幣M1領(lǐng)先于通貨膨脹水平(CPI)和房地產(chǎn)價格半年左右,而CPI和房地產(chǎn)價格同步波動。CPI與房地產(chǎn)價格的同步波動,其中有CPI統(tǒng)計指標本身包含居民居住消費價格指數(shù)的原因,但后者的權(quán)重僅有13%,難以左右CPI波動趨勢的改變,所以物價和房地產(chǎn)價格的上漲存在共同的推動因素,貨幣信貸是其中主要動力之一。

  在一個完整的商業(yè)周期變化中,貨幣信貸政策、房地產(chǎn)價格共同演繹著經(jīng)濟的繁榮與衰退。眾所周知,房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),沒有資金推動肯定不行,但僅有資金也無法讓房地產(chǎn)價格上演獨立行情,資金只能起到潤滑劑作用。要充分理解貨幣與房地產(chǎn)價格的演繹邏輯,得從房地產(chǎn)的實物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)雙層屬性特征開始。這兩種屬性分別衍生出兩種功能,一是滿足居住和使用需要的功能,二是投資價值功能。與這兩種功能相對應(yīng),房地產(chǎn)價格受制于兩種需求力量:一是自住和使用需求,二是投資需求,而投資需求受金融市場影響更直接更密切,尤其是受貨幣政策的影響。因為無論是自住需求還是投資需求的滿足,都需要金融支持,并且獲取金融支持的難易程度會對房地產(chǎn)價格的漲跌起到關(guān)鍵性作用。所以不難發(fā)現(xiàn),凡是在貨幣政策寬松的歷史時期,房地產(chǎn)價格會上漲,而在緊縮階段,房地產(chǎn)價格是下跌的。

  貨幣政策的寬松與否,也是貨幣當局根據(jù)經(jīng)濟周期變化,采取“逆風(fēng)向”措施以達到撫平經(jīng)濟周期波動的目的,所以經(jīng)濟不景氣時期實施寬松貨幣政策,降低融資難度和借貸成本。但由于不景氣時期實體經(jīng)濟投資收益預(yù)期低,投資前景不明朗,風(fēng)險大,所以大量銀行借貸資金主要以儲蓄形式持有,在央行的資產(chǎn)負債表上表現(xiàn)為M2的快速增加,M1的持續(xù)低迷(M1主要由企業(yè)利潤和未使用貸款組成),導(dǎo)致M1和M2的剪刀差擴大。這時經(jīng)濟體中暫時閑置的資金需要尋找利潤增長點,無疑股票和房地產(chǎn)市場成為資金的吸納池。在資產(chǎn)市場供給變化很小甚至不變,而需求增大的情況下,股票和房地產(chǎn)價格開始上漲,這也就是資產(chǎn)價格領(lǐng)先于實體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)的重要原因之一。我國過去10年及2009年以來的事實充分證明了這一點。當房地產(chǎn)價格逐漸企穩(wěn)回升后,自住需求尤其是投資需求會逐漸增加,因為投資者根據(jù)貨幣增加會導(dǎo)致通貨膨脹的歷史經(jīng)驗,形成對未來的通脹預(yù)期,這種預(yù)期越強烈,投資需求會越高,房地產(chǎn)價格上漲得越快,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格和物價水平同步上升。

  當經(jīng)濟活動在擴張性政策措施的推動下逐漸回升時,寬松貨幣政策會逐漸淡出,一旦經(jīng)濟形勢出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,從緊貨幣政策會接踵而至,如提高利率和存款準備金率,甚至實行強制性信貸規(guī)模控制等極端措施。在這種政策大背景下,融資成本和難度提高,房地產(chǎn)市場受影響最早和最大的是投資需求,自住需求也會減少,但與需求快速減少相反的是,房地產(chǎn)市場的供給卻因計劃與建造的長期性、流量供給的時滯性而不會立即減少,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場進入去存貨化階段。其直接后果是企業(yè)資金鏈緊張、價格下降、成交量萎縮、空置率上升和爛尾樓增加。這時盡管企業(yè)急需資金支持以渡過難關(guān),但緊縮型貨幣政策取向決定了無法滿足這種不合時宜的需求。

  從目前高層繼續(xù)堅定不移實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策的表態(tài)來看,2009年貨幣政策取向不會發(fā)生變化,不會提高利率和存款準備金率,更不會實施信貸規(guī)??刂?。在我國加快城鎮(zhèn)化建設(shè)導(dǎo)致無房居民增加,居民收入提高致使改善型需求上升,更為重要的是隨著我國貧富差距拉大,投資需求因?qū)嶓w經(jīng)濟投資機會缺少而快速增加的背景下,將導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加。而與需求上升相反的是,在經(jīng)歷2008年下半年和2009年初商品房去庫存化過程后,房地產(chǎn)供給出現(xiàn)明顯下降,但又無法在短期內(nèi)快速增加供給。因此,目前供需力量對比和資金充裕度更有利于房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲,盡管目前一些大中城市的房價已經(jīng)超過大部分居民的購買能力。

  此外,從CPI和房地產(chǎn)價格同步波動的歷史規(guī)律看,2009年下半年物價水平會見底回升,拐點將會出現(xiàn)在8月份左右,而目前投資者對2010年的通脹預(yù)期也因?qū)捤韶泿耪叨遮厪娀>C合以上分析,不難得出判斷,我國房地產(chǎn)價格還會繼續(xù)上漲,并且房價的上漲會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化,投資需求增加將導(dǎo)致高檔住宅更好賣,而低檔住宅價格漲幅將小于高檔住宅。房地產(chǎn)價格的這種趨勢變化一直會持續(xù)到貨幣政策取向的改變,其時機點可能出現(xiàn)明年年中以后。

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