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一、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)：
房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價(jià)格，用貨幣表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的特征。
房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列四個(gè)：
1、房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金
房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。若要求取價(jià)格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握價(jià)格及期待的資本化率，即可求得。
2、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格
由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結(jié)果其可以轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)實(shí)物本身，而是有關(guān)該房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無形的權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)與其權(quán)益狀況并不總是一致的。因此，房地產(chǎn)估價(jià)與對房地產(chǎn)權(quán)益的了解、分析之間有密切關(guān)系是必然的。由于每種權(quán)益均會影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，估價(jià)結(jié)果也會不同。
3、房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的。
一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格（或某特定時(shí)間的價(jià)格）。在估價(jià)時(shí)，應(yīng)密切注意把握今日的價(jià)格為昨日的展開、明日的反映這一事實(shí)。
4、房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)格一般隨著交易的必要而個(gè)別形成，交易主體間的個(gè)別因素容易起作用
這是由于不可移動性、數(shù)量固定性、個(gè)別性等土地的自然特性，使房地產(chǎn)不同于一般物品。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價(jià)格可以在交易市場上形成。而房地產(chǎn)則不能搬到一處作比較，要認(rèn)識房地產(chǎn)，只有親自到所在地觀察。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類：
進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，必須弄清楚房地產(chǎn)價(jià)格的種類和每一種房地產(chǎn)價(jià)格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價(jià)格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。
1、市場價(jià)格、理論價(jià)格、評估價(jià)格
A市場價(jià)格
房地產(chǎn)的市場價(jià)格，簡稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。這種價(jià)格通常隨著時(shí)間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。
市場價(jià)格可分為公平市價(jià)和非公平市價(jià)。公平市價(jià)，是指交易雙方在正常情況下的成交價(jià)格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響。這個(gè)價(jià)格對交易雙方來說也是經(jīng)濟(jì)合理的。反之則為非公平市價(jià)。
公平市價(jià)又可以說是賣方只按其要求的價(jià)格出售，買方只按其愿付的價(jià)格購入，賣方認(rèn)為是最高價(jià)而買方認(rèn)為是最低價(jià)，雙方均認(rèn)為該項(xiàng)交易對己有益而自愿成交所形成的價(jià)格。
公平市價(jià)形成的條件歸納起來有下列七個(gè)
(a)公開市場；
(b)交易對象具備市場性
(c)交易雙方具備充分信息
(d)交易雙方不受任何壓力
(e)理性的經(jīng)濟(jì)行為
(f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易
(g)正常合理的付款方式

B理論價(jià)格
房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。
C評估價(jià)格
房地產(chǎn)的評估價(jià)格，簡稱評估價(jià)，是估價(jià)人員對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測或判斷。評估價(jià)格也不是事實(shí)。
在評估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評估價(jià)往往會成為市價(jià)。值得注意的是，由于估價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)、知識、愛好、利害關(guān)系等的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)者評估出來的價(jià)格可能不完全相同。所以為求評估價(jià)格客觀合理，必須建立健全估價(jià)制度，制定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)人員的職業(yè)道德準(zhǔn)則。一般來說，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員評估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。
評估價(jià)還可根據(jù)評估時(shí)采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。
由上可見，需要評估的是客觀合理的價(jià)格，而實(shí)際評估出的可能是帶有估價(jià)人員主觀因素的價(jià)格，這兩者又都可能與估價(jià)對象在市場上真正交易起來的成交價(jià)格不同。但從理論上所，一個(gè)良好的評估價(jià)格=公平市價(jià)=理論價(jià)格
2、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格
這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價(jià)格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。
A土地價(jià)格
土地價(jià)格，簡稱地價(jià)。如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。
同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)；(b)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｋ^“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等設(shè)施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)(f)已做拆遷安置的城市空地。
Ｂ建筑物價(jià)格
建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。人們平常所說的房價(jià)，如購買一套商品房的價(jià)格，購買一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。
Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格
房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說的房價(jià)。
對于同一宗房地產(chǎn)來說：
房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋建筑物價(jià)格
土地價(jià)格＝房地價(jià)格－建筑物價(jià)格
建筑物價(jià)格＝房地價(jià)格－土地價(jià)格

3、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)
這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來劃分的價(jià)格。
Ａ總價(jià)格
房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價(jià)格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m２的土地價(jià)格，一套面積為200m２的高級公寓的價(jià)格，或一片１km２的土地的價(jià)格，也可能是一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價(jià)格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能說明房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。
Ｂ單位價(jià)格
房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡稱單價(jià)。對土地的單位價(jià)格來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對建筑物的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對房地的單位價(jià)格來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。
認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價(jià)格與土地總價(jià)格的關(guān)系為：
土地單位價(jià)格＝土地總價(jià)格÷土地總面積
由于各國或個(gè)地區(qū)的土地面積的計(jì)量單位不同，單位面積土地價(jià)格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米