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房地產(chǎn)回暖超預(yù)期 萬(wàn)科:房?jī)r(jià)上漲快不利市場(chǎng)穩(wěn)定
發(fā)布時(shí)間:2009-6-17 14:27:57 來(lái)源:中國(guó)家裝家居網(wǎng) 編輯:中國(guó)家裝家居網(wǎng)
萬(wàn)科A（000002）董秘譚華杰16日在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前萬(wàn)科的銷售中自住需求仍是購(gòu)房的主體，但投資購(gòu)房比例確實(shí)呈現(xiàn)出上升的跡象。從企業(yè)角度來(lái)看，平穩(wěn)和理性的房?jī)r(jià)更有利于行業(yè)的發(fā)展，而在當(dāng)前的形勢(shì)下，也更有利于市場(chǎng)成交量的鞏固。
平穩(wěn)和理性的房?jī)r(jià)更利發(fā)展
今年以來(lái)，全國(guó)各地住宅市場(chǎng)成交量普遍回升。萬(wàn)科披露的5月份銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，5月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積69.7萬(wàn)平方米，銷售金額64.1億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)19.3％和19.7％。今年前五個(gè)月累計(jì)銷售面積281.7萬(wàn)平方米，銷售金額238.9億元，分別比2008年同期增長(zhǎng)27.4％和20.9％。
主要城市的市場(chǎng)成交量上升幅度更大，很多地區(qū)甚至已經(jīng)超過(guò)2007年同期的水平，而隨著市場(chǎng)成交量的放大，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，無(wú)論是新房?jī)r(jià)格還是二手房較之年初時(shí)都已經(jīng)有明顯上漲。
譚華杰認(rèn)為，房?jī)r(jià)的上漲反映了市場(chǎng)信心的回升。但另一方面，在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不明朗的情況下，價(jià)格的上漲如果脫離家庭收入的增長(zhǎng)幅度，可能會(huì)影響到自住需求的釋放，并給市場(chǎng)的后續(xù)走勢(shì)帶來(lái)不確定性。
拿地方面仍應(yīng)謹(jǐn)慎
隨著住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)攀升，近期土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)出前所未有的活躍。以萬(wàn)科為例，中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，從5月至今短短40多天，萬(wàn)科在6個(gè)城市共拿下8幅地塊，投資總額達(dá)到42.83億元。對(duì)此，譚華杰表示，近期土地市場(chǎng)的活躍一方面因?yàn)槭袌?chǎng)信心的提升，另一方面，開發(fā)企業(yè)的資金狀況隨著銷售提升而普遍得到改善，這也為企業(yè)補(bǔ)充項(xiàng)目資源創(chuàng)造了有利的條件。
萬(wàn)科的銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，僅5月份就增加6個(gè)新項(xiàng)目，包括無(wú)錫金色家園南地塊、佛山桂城半島路項(xiàng)目、沈陽(yáng)鐵西膠管廠地塊、沈陽(yáng)五里河地塊、青島雙山南山地塊及青島308國(guó)道以北地塊，合計(jì)建筑面積約188.34萬(wàn)平方米。
盡管拿地增加，譚華杰亦坦陳目前一些地區(qū)的地價(jià)仍然偏高。他表示，最近幾年以來(lái)，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的比例逐漸上升，市場(chǎng)的調(diào)整并沒(méi)有改變這一趨勢(shì)。如果未來(lái)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)或溫和的上漲，那么按照很多地方現(xiàn)在的地價(jià)水平，事實(shí)上企業(yè)很難獲得合理的投資回報(bào)。而在整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然具有不確定性的情況下，對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)做出過(guò)高的預(yù)期顯然帶有較大的冒險(xiǎn)因素。
他表示，經(jīng)過(guò)前兩年的市場(chǎng)調(diào)整，很多企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到在項(xiàng)目獲取上應(yīng)該采取相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。目前萬(wàn)科進(jìn)行新項(xiàng)目決策時(shí)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注土地價(jià)格是否合理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是否可控，并在此基礎(chǔ)上，綜合考慮收益空間、開發(fā)周期、資金占用等因素，精挑細(xì)選。他特別提到，由于目前一線城市的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)更加激烈，地價(jià)中帶有較大的預(yù)期成分，萬(wàn)科近期新增的項(xiàng)目基本上位于二三線城市。
事實(shí)上，除5月份銷售簡(jiǎn)報(bào)公布的6個(gè)項(xiàng)目外，萬(wàn)科近期新獲取的項(xiàng)目也都位于二三線城市。6月8日，萬(wàn)科剛剛在廈門土地出讓拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)拿下一幅地塊，位于廈門島內(nèi)湖邊水庫(kù)片區(qū)湖心島北側(cè)。此前，萬(wàn)科曾參與了深圳寶安區(qū)3宗地塊和廣州珠江新城某地塊的角逐，但因?qū)κ殖鰞r(jià)太高而未得。6月12日，萬(wàn)科在福州的土地拍賣會(huì)上拿下福州倉(cāng)山區(qū)則徐大道以西一幅地塊。
譚華杰認(rèn)為，過(guò)高的地價(jià)在一定程度上會(huì)阻礙市場(chǎng)的理性發(fā)展。盡管如此，他并不贊同將地價(jià)過(guò)高的原因歸咎于土地招拍掛制度。相反，他表示從實(shí)際情況來(lái)看，在協(xié)議出讓的低價(jià)土地上建成的住房?jī)r(jià)格與招拍掛獲取的土地沒(méi)有區(qū)別，而招拍掛制度在公開性和透明性方面顯然具有無(wú)法取代的優(yōu)勢(shì)。
譚華杰還表示，就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，價(jià)格的上漲主要是因?yàn)楣?yīng)不足引起的，實(shí)際觀察到的情況也顯示，在土地供應(yīng)充足的城市，房?jī)r(jià)、地價(jià)表現(xiàn)較為穩(wěn)定；而在土地供應(yīng)不足的城市，房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度更大。從這個(gè)角度出發(fā)，他建議應(yīng)增加土地供應(yīng)，進(jìn)一步完善招拍掛制度，以穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)。
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