發(fā)布時(shí)間:2009-6-17 13:30:43 來(lái)源:中國(guó)家裝家居網(wǎng) 編輯:中國(guó)家裝家居網(wǎng)
學(xué)會(huì)四大技能
常常發(fā)現(xiàn)許多購(gòu)房者手里拿著一大堆廣告，忙著從一個(gè)樓盤(pán)奔向另一個(gè)樓盤(pán)，還要忙著看花花綠綠的樓書(shū)，忙著看沙盤(pán)、樣板間，往往還是一臉茫然：不懂得該看些什么。樂(lè)居工作室教您四招，琢磨明白了就可以胸有成竹地選房啦！
第一大技能：學(xué)會(huì)識(shí)別廣告的真實(shí)性
一項(xiàng)最新的調(diào)查顯示：90%以上的購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)的第一印象都來(lái)自廣告，可見(jiàn)廣告的影響力不容小視；但是，市場(chǎng)上虛假?gòu)V告像霧像雨又像風(fēng)，讓購(gòu)房者有如霧里看花，真假難分。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)之間的糾紛50%以上都是和虛假?gòu)V告有關(guān)。
樂(lè)居工作室小貼士：各位購(gòu)房者在“亂花見(jiàn)欲迷人眼”的樓盤(pán)廣告面前，要保持足夠的理性，不要被廣告中美輪美奐的圖片或華麗的文字描繪所迷惑。
(1)學(xué)會(huì)辨認(rèn)常見(jiàn)的虛假?gòu)V告內(nèi)容
在樓盤(pán)宣傳的時(shí)候，通常會(huì)模糊以下幾個(gè)概念：
廣告中不標(biāo)明銷售價(jià)格的有效期限，這種手段常被一些所謂的“特價(jià)房”采取。
當(dāng)具體涉及面積的時(shí)候，往往不標(biāo)明是建筑面積還是使用面積。
在大多樓盤(pán)廣告中都會(huì)用大量圖片增加視覺(jué)效果，購(gòu)房者需要弄清楚這些圖片是建筑設(shè)計(jì)效果圖還是模型照片。
把商業(yè)、教育、綠化、交通等正處于政府規(guī)劃中的項(xiàng)目作為樓盤(pán)的配套設(shè)施進(jìn)行宣傳。
(2)掌握對(duì)付虛假?gòu)V告的招數(shù)
在拿到樓書(shū)后，首先要看廣告中有沒(méi)有刊登預(yù)售銷售許可證號(hào)、開(kāi)發(fā)企業(yè)的名稱等基本信息。另外，由于國(guó)家規(guī)定廣告中不可以使用“第一”、“首個(gè)”、“最”等極端形容詞語(yǔ)，也不可以主觀預(yù)測(cè)，因此，如果廣告中出現(xiàn)一些明示或者隱含升值、保值的內(nèi)容，甚至出現(xiàn)極端形容詞，就要對(duì)廣告的可信度產(chǎn)生懷疑。
一定要去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，核實(shí)廣告中的內(nèi)容；可以用相機(jī)拍下開(kāi)發(fā)商所做的沙盤(pán)，做以后維權(quán)的證據(jù)。
在簽合同之前或支付定金之前，可以要求開(kāi)發(fā)商提供空白預(yù)售合同，以核實(shí)廣告內(nèi)容是否包含在內(nèi)；若廣告內(nèi)容沒(méi)有在合同中體現(xiàn)，一定要主動(dòng)提出把未來(lái)“發(fā)生的內(nèi)容”寫(xiě)入合同中，對(duì)未來(lái)景觀的效果圖和文字、配套設(shè)施的承諾等可作為合同的附件，以防止實(shí)際與承諾不符的現(xiàn)象發(fā)生。
最重要的是，購(gòu)房者一定要保留好所有的樓書(shū)、廣告，作為日后維權(quán)的證據(jù)之一。
如遇有欺騙，購(gòu)房者要保留相關(guān)證據(jù)并立即向各級(jí)工商行政管理、房地產(chǎn)管理部門(mén)等投訴，還可以向新聞媒體舉報(bào)，也可向該機(jī)構(gòu)所在地法院提起訴訟。
小知識(shí)：
國(guó)家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在制作廣告時(shí)哪些可為、哪些不可為：
第6條：房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；預(yù)售或者銷售許可證書(shū)號(hào)。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。
第7條：房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。
第10條：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。
第11條：房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。
第12條：房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。
第13條：房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。
第14條：房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。
第15條：房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。
第16條：房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。
第18條：房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。
第二大技能：學(xué)會(huì)看樓書(shū)
相比大眾媒體上的房地產(chǎn)廣告，樓書(shū)的內(nèi)容更為翔實(shí)和豐富，除了樓盤(pán)名稱、位置等基本信息說(shuō)明，產(chǎn)品的功能與格調(diào)、開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)初衷、給購(gòu)房者帶來(lái)未來(lái)生活的期許等也都在樓書(shū)里面得到了體現(xiàn)。但是，購(gòu)房者要么被樓書(shū)漂亮的形式所迷惑，而忽視了里面的內(nèi)容；要么覺(jué)得樓書(shū)信息太多，不會(huì)取舍，更多地愿意聽(tīng)售樓人員的介紹。
樓書(shū)一般包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：
(1)區(qū)域縱覽。包括區(qū)域優(yōu)勢(shì)、生態(tài)核心等。
由于房產(chǎn)是一種稀缺資源，區(qū)位的重要性尤為凸顯；另外，區(qū)域位置對(duì)房屋的增值、保值起著決定性作用。因此，樓書(shū)中常會(huì)看到“臨近某個(gè)成熟商圈”的字樣來(lái)體現(xiàn)樓盤(pán)的地理位置優(yōu)勢(shì)。
(2)樓盤(pán)概況。包括推廣名稱、占地面積、建筑面積、小區(qū)整體布局、容積率、綠化率、物業(yè)結(jié)構(gòu)、物業(yè)座數(shù)、開(kāi)發(fā)商、投資商、策劃代理公司、設(shè)計(jì)施工單位、公司等。
開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者的眼球，會(huì)在樓盤(pán)推廣名稱上搞很多噱頭；但樓盤(pán)推廣名稱并不一定就是簽訂購(gòu)房合同中的名稱。
凡是正規(guī)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，樓書(shū)上肯定有開(kāi)發(fā)商、投資商的名稱。
(3)位置交通。包括出行交通狀況介紹、樓盤(pán)所處位置示意圖、交通路線等。
有些樓書(shū)中描述的出行交通狀況是一種在現(xiàn)實(shí)生活中很難實(shí)現(xiàn)的理想狀況，如“十分鐘車程到某地”，“距某某商業(yè)中心僅20分鐘路程”等，可能是在馬路上暢通無(wú)阻的情況下，目的是為了給購(gòu)房者一種交通十分便捷的感覺(jué)。
樓盤(pán)位置示意圖僅為“示意”，有些不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商以地圖上兩點(diǎn)間的直線距離計(jì)算樓盤(pán)與市中心或區(qū)域核心地段的公里數(shù)。因此，從樓書(shū)上看樓盤(pán)幾乎都處在一個(gè)非常好的位置。
(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)。包括規(guī)劃理念、規(guī)劃特點(diǎn)、建筑特色、環(huán)藝風(fēng)格等。
樓書(shū)中這部分的文字常常是如散文詩(shī)般亦真亦幻的語(yǔ)言，成片堆砌的華麗詞藻，令購(gòu)房者頗覺(jué)如墜云霧，真假莫辨。
(5)生活配套設(shè)施及周邊環(huán)境。包括建筑環(huán)境、景觀環(huán)境、教育、商場(chǎng)、醫(yī)療、金融、餐飲、休閑娛樂(lè)等。
許多開(kāi)發(fā)商常會(huì)把正處于政府規(guī)劃中的項(xiàng)目作為樓盤(pán)的配套設(shè)施寫(xiě)入樓書(shū)中進(jìn)行宣傳。
為了讓購(gòu)房者對(duì)建筑環(huán)境、景觀環(huán)境有直觀地感知，樓書(shū)中常會(huì)運(yùn)用大量圖片，這些圖片可能是效果圖或?qū)嵕皥D。
(6)戶型介紹。包括戶型圖、戶型特質(zhì)描述。
戶型是影響購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵購(gòu)買(mǎi)驅(qū)動(dòng)因素之一，因此，樓書(shū)中會(huì)不遺余力地把戶型特色、戶型優(yōu)點(diǎn)“悉數(shù)”展示。
(7)樓盤(pán)預(yù)售或銷售許可證號(hào)、售樓地址、銷售電話等信息。
只有手續(xù)正規(guī)、齊全，開(kāi)發(fā)規(guī)程規(guī)范的樓盤(pán)才能被政府部門(mén)授予銷售資格，并且要在廣告中標(biāo)出銷售資格證號(hào)。樓盤(pán)具備了上市銷售資格，日后在辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題的概率也比較小。
(8)售價(jià)。
不同的樓書(shū)會(huì)使用不同的價(jià)格概念，有些樓書(shū)標(biāo)注的價(jià)格很具有誘惑力，但可能只是起價(jià)。實(shí)際售價(jià)會(huì)由樓層、朝向、戶型結(jié)構(gòu)等因素決定。
有些銷售價(jià)格是有有效期限限制，購(gòu)房者一定要注意。
拿到樓書(shū)，還未去樓盤(pán)實(shí)地考察前，購(gòu)房者可以通過(guò)&l[FS:Page]dquo;四看”手中的樓書(shū)，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行初步地“篩選”：
(1)看樓書(shū)制作的質(zhì)量、預(yù)售或銷售許可證號(hào)、開(kāi)發(fā)商、投資商、策劃代理公司、設(shè)計(jì)施工單位、物業(yè)管理公司等基本信息，初步判斷樓盤(pán)是否正規(guī)、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力如何，有必要可以打售樓電話進(jìn)一步核實(shí)。
(2)看小區(qū)整體布局圖，大致能夠掌握小區(qū)周邊的情況，確定小區(qū)的布局是否合理，比如是否坐北朝南、視野是否開(kāi)闊、綠化率是否高、居住環(huán)境是否靜謐、進(jìn)出小區(qū)是否便利等，這些對(duì)講究風(fēng)水的購(gòu)房者非常重要，上風(fēng)上水是良宅。
(3)看對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境介紹的文字。
規(guī)劃設(shè)計(jì)理念體現(xiàn)了樓盤(pán)的定位，它是樓盤(pán)差異化的體現(xiàn)，購(gòu)房者可以從中判斷這種定位是否符合自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)身份、生活品味。
景觀環(huán)境是否優(yōu)雅對(duì)未來(lái)生活質(zhì)量影響很大，也是衡量小區(qū)居住質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，也是影響購(gòu)房者考慮樓盤(pán)的因素之一。
(4)看戶型圖，好的戶型對(duì)于后期的裝修和居住都將帶來(lái)較大的便利。
正規(guī)的戶型圖會(huì)明確標(biāo)注尺寸，長(zhǎng)多少、寬多少”等一次性尺寸，而不是用“面積是多少”等面積尺寸；前者便于核實(shí)，后者核實(shí)起來(lái)就比較困難。
正規(guī)的戶型圖上，和一般的墻相比，窗的表示是三或四條平行細(xì)線，而鋼筋結(jié)構(gòu)墻的表示則是粗黑的實(shí)線。值得注意的是在一些印刷質(zhì)量不夠好或不規(guī)范的戶型圖上，細(xì)密線的窗就可能會(huì)和粗黑的鋼筋墻混淆。這關(guān)系到具體戶型的采光，以及具體墻體能否拆除的實(shí)質(zhì)操作性。
不要忽略看整層的平面圖。很多戶型圖上，某一單位的戶型圖會(huì)占到版面的70%以上，而整層的平面圖則被隱藏在版面中不被注意的角落里面。看整層的平面圖能夠反映出各個(gè)單元的相對(duì)位置。
第四大技能：學(xué)會(huì)看樣板間
樂(lè)居工作室小貼士：購(gòu)房者在看樣板間時(shí)一定要帶上尺子，實(shí)地測(cè)量，尤其對(duì)在售樓處的樣板間要注意丈量其面積、層高、墻體厚度、 家居 的尺寸是否符合市場(chǎng)通常的規(guī)格；要把戶型圖與樣板間對(duì)照來(lái)看，發(fā)現(xiàn)不一致的地方要及時(shí)詢問(wèn)。
選房時(shí)看什么
如上文所說(shuō)，學(xué)會(huì)了四大技能，就應(yīng)該胸有成竹去選房了。別忘了，選房前，一定要是明確了購(gòu)房目的和預(yù)估了自己的購(gòu)房預(yù)算。
每個(gè)人選房的時(shí)候都有自己看重的因素：有的人看重地段；有的人希望擁有寬敞明亮空間，看重朝向；有的人因生活習(xí)慣，看重戶型；有的人因喜歡濃厚的生活氣息，看重小區(qū)環(huán)境……那么，哪些因素是在選房時(shí)看重的呢？在樂(lè)居工作室進(jìn)行的一個(gè)網(wǎng)民調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，地段、交通、配套設(shè)施、內(nèi)交通、價(jià)格、戶型、隔音、私密性、分?jǐn)?、物業(yè)管理等十大因素受到了網(wǎng)民不同程度的重視。下面，樂(lè)居工作室將逐一講述這些選房因素的相關(guān)知識(shí)。
一看：地段
二看：交通
三看：配套
四看：內(nèi)交通
五看: 價(jià)格
六看：戶型
七看：隔音
八看：私密性
九看：公攤
十看：物業(yè)管理
自定指數(shù)巧選房
上面介紹了十個(gè)衡量因素，如何取舍呢？樂(lè)居工作室教您先編個(gè)指數(shù)，再根據(jù)這個(gè)指數(shù)來(lái)理性消費(fèi)。這個(gè)方法的思路是：將十個(gè)因素賦予適當(dāng)?shù)臋?quán)重，然后對(duì)所選中的房子逐一從這十個(gè)維度進(jìn)行打分，最后加權(quán)平均得到的一個(gè)數(shù)值，數(shù)值越大說(shuō)明這套房子越適合購(gòu)買(mǎi)。
在使用這個(gè)方法之前，購(gòu)房者首先可以將大大超過(guò)預(yù)算和性能過(guò)差的項(xiàng)目剔除，才能進(jìn)行綜合比較。
首先用確定十個(gè)因素的權(quán)重。用Excel或者手工做一個(gè)表格，把這些因素分別輸入表格的行和列，如下表所示；以 “列”為基礎(chǔ)，逐個(gè)和“行”對(duì)比，“列”比“行”重要，給1分，否則給0分，自己和自己對(duì)比的地方都打0分；按照“行”把分?jǐn)?shù)加起來(lái)，得到各行的“總分”；把各行的“總分”加起來(lái)，得到“總分之和”，再把每行“總分”除以“總分之和”得到每個(gè)“行”的權(quán)重。
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