發(fā)布時(shí)間:2009-5-13 11:53:21 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 編輯:中國(guó)家裝家居網(wǎng)
一方面是部分樓盤(pán)銷(xiāo)售火爆，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便告售罄;另一方面，則是官方數(shù)據(jù)顯示，不少項(xiàng)目出現(xiàn)了高退房率。北京樓市這一“冷熱反差”讓置業(yè)者疑慮，市場(chǎng)回暖是否存在“人造因素”。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，目前，北京期房退房公示中有1759條退房項(xiàng)目記錄。京城幾大在售項(xiàng)目中，部分樓盤(pán)的退房率遠(yuǎn)高出正常水平。其中，美利山的退房率為11.97%、中堂為21.68%、沸城為30.85%、萬(wàn)象新天家園的退房率則高達(dá)85.62%。
5月11日，中國(guó)證券報(bào)記者以購(gòu)房者的身份走訪了上述幾大樓盤(pán)。銷(xiāo)售人員表示，退房是正?，F(xiàn)象，“前期，我們部分樓座確實(shí)存在較多退房現(xiàn)象，但都在正常范圍內(nèi)，客戶退的房源現(xiàn)在都已基本售完。”
業(yè)內(nèi)人士分析，退房率并不像數(shù)字顯示的那么簡(jiǎn)單，原因也較復(fù)雜。其背后可能是部分項(xiàng)目存在資金鏈緊張;也可能是前期市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的“后遺癥”。近期，樓市成交量大幅上漲，不少項(xiàng)目提價(jià)明顯，這可能掩蓋退房的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，隨著積壓的剛性需求逐步釋放殆盡，成交量難以支撐價(jià)格上漲，退房現(xiàn)象可能再度抬頭。
整體退房率“趨降”
“去年我買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)時(shí)是三期，每平方米要12000多元;今年1月份，開(kāi)發(fā)商推出的四期每平方米才9000元出頭。哪怕扣掉10%的違約金，退了都劃算。但現(xiàn)在，價(jià)格大部分又漲回來(lái)了，退了也不太好買(mǎi)。”一位在東北五環(huán)外購(gòu)房的客戶向中國(guó)證券報(bào)記者訴說(shuō)。
西南四環(huán)一樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，今年初，由于該項(xiàng)目竣工交付時(shí)間拖延，不少業(yè)主以此為由要求退房。“那時(shí)候，我們的退房率是比較高。但后來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，退房現(xiàn)象明顯減少了。”目前該樓盤(pán)前期的房源已經(jīng)全部售罊。下一期預(yù)計(jì)在五月中旬開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格將上漲1000元/平方米左右。
由于房?jī)r(jià)上調(diào)，北京樓市整體退房率呈下降趨勢(shì)。以存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)為例，4月份，北京存量房成交22195套，退房套數(shù)為703套，退房率為3.16%，而三月份存量房退房率為3.6%。
在西南五環(huán)邊的沸城，銷(xiāo)售人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，該樓盤(pán)目前僅剩下幾套三居室在售，均價(jià)為9500元/平方米，并一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“剩下的房子已不多”。當(dāng)談到較高的退房率時(shí)，該銷(xiāo)售人員解釋道，主要由于之前一家公司買(mǎi)了沸城數(shù)十套房，后來(lái)出于資金原因而清退。
對(duì)于高退房率，業(yè)內(nèi)人士卻指出，在前期房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下，一旦房?jī)r(jià)下跌超過(guò)一定比例，客戶理論上的毀約風(fēng)險(xiǎn)將極大增加。但4月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售創(chuàng)三年來(lái)新高，房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，則將降低退房的概率。
根據(jù)發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日公布的最新數(shù)據(jù)，4月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中北京房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比下降1%，但環(huán)比上漲0.4%。
專(zhuān)家指出，一般情況下，退房者主要分為以下幾類(lèi)人群：一是前期高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了期房的購(gòu)房者，當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)后希望通過(guò)退房而尋求更高性價(jià)比的住房。或是同一小區(qū)不同期開(kāi)盤(pán)的業(yè)主，由于開(kāi)發(fā)商降價(jià)超過(guò)心理預(yù)期，導(dǎo)致前期業(yè)主要求退房。二是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，短期內(nèi)難有收益的房地產(chǎn)投資者。三是希望通過(guò)提出退房要求而對(duì)已有費(fèi)用進(jìn)行減免或補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主。四是確實(shí)由于交付房屋存在質(zhì)量問(wèn)題或者房屋配套與開(kāi)發(fā)商承諾不符，從而要求退房的購(gòu)買(mǎi)者。
由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生了極大影響。退房反映出部分購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法。當(dāng)預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將相對(duì)下跌時(shí)，就容易產(chǎn)生心理落差從而導(dǎo)致退房。同時(shí)，部分退房者也是此前房?jī)r(jià)泡沫的受害者。隨著開(kāi)發(fā)商名目繁多的降價(jià)促銷(xiāo)，房屋的價(jià)值在不斷縮水，因此更多的人為了維護(hù)自身權(quán)益也開(kāi)始將退房付諸行動(dòng)。
然而專(zhuān)家也提醒大家，按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，僅僅由于房屋成交后價(jià)格的巨大差距還不能成為退房的理由，在法律上難以得到支持。
背后是開(kāi)發(fā)商資金緊張
部分項(xiàng)目退房率高，其實(shí)是因?yàn)轫?xiàng)目中部分樓座存在抵押，相當(dāng)于完成一次銷(xiāo)售。而在解除抵押重新上市時(shí)，交易系統(tǒng)中的統(tǒng)計(jì)便顯示為“退房”。這一現(xiàn)象在樓市中較為普遍，其背后則是開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。
業(yè)內(nèi)人士更是透露，萬(wàn)象新天家園超過(guò)80%的退房率，正是由于之前開(kāi)發(fā)商對(duì)部分樓房進(jìn)行了銀行抵押。在解押的過(guò)程中需要通過(guò)退房這一步驟，因此造成了高退房率。
去年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售遭遇深寒，信貸普遍收緊，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨緊。項(xiàng)目抵押和降價(jià)促銷(xiāo)的策略，成為開(kāi)發(fā)商緩解資金鏈壓力的有效手段之一。
2009年2月，位于北京市東北三環(huán)的太陽(yáng)星城項(xiàng)目，有兩座樓以每平方米8200余元的價(jià)格整體出售給了一家大型央企的消息，再一次引發(fā)了前期業(yè)主退房的呼聲。因?yàn)?，那一區(qū)域目前的銷(xiāo)售均價(jià)已超過(guò)15000元/平方米。
太陽(yáng)星城開(kāi)發(fā)商冠城大通(600067)內(nèi)部人士向中國(guó)證券報(bào)記者證實(shí)了以上傳聞。他表示，這個(gè)售樓合同早在2005年就已簽訂，當(dāng)時(shí)每平方米8000多元是市場(chǎng)價(jià)格。
然而當(dāng)記者詢問(wèn)他目前18000元/平方米的價(jià)格相比之下是否過(guò)高時(shí)，該人士表示，公司認(rèn)為當(dāng)前價(jià)位是合理的，并且決不會(huì)因?yàn)檠肫蟮馁?gòu)樓價(jià)格而對(duì)其它房源降價(jià)。
長(zhǎng)城證券的研究表明，房地產(chǎn)商采取“低價(jià)快跑”的策略可以為公司資金解困。尤其在股權(quán)融資收縮、債權(quán)融資受阻、房屋銷(xiāo)售不暢的種種不利背景下，地產(chǎn)商會(huì)采用適當(dāng)降低單個(gè)項(xiàng)目毛利率的做法來(lái)提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、加快資金回籠。
在實(shí)際生活中，確實(shí)也出現(xiàn)過(guò)由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、延期交房所導(dǎo)致的大規(guī)模退房事件。北京通州區(qū)的世紀(jì)星城二期住宅項(xiàng)目，交房時(shí)間延期14個(gè)月，從而引發(fā)了業(yè)主的集體退房。據(jù)了解，該樓盤(pán)原本的交房時(shí)間定為2008年7月底，后來(lái)經(jīng)過(guò)一拖再拖延期到了2009年9月底。無(wú)獨(dú)有偶，位于西南四環(huán)外的沸城8-1號(hào)樓，也延期交房近8個(gè)月。
業(yè)內(nèi)人士指出，開(kāi)發(fā)商前期高價(jià)囤地，在遭遇銷(xiāo)售不暢時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生資金緊張，影響工程推進(jìn)計(jì)劃。
虛假銷(xiāo)售回籠資金
此前有媒體報(bào)道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一出可謂一石激起千層浪。盡管潘石屹后來(lái)親自出面澄清了此事，但有關(guān)“假按揭”的消息還是引來(lái)了廣泛關(guān)注。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授就認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假按揭”套現(xiàn)，導(dǎo)致退房率過(guò)高的情況是存在的，但目前國(guó)家銀行按揭審批程序比較嚴(yán)格，因此只是個(gè)別現(xiàn)象。
而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生，主要由于開(kāi)發(fā)商手中“缺錢(qián)”所致。去年樓市清淡使得開(kāi)發(fā)商資金鏈告急，因此通過(guò)“內(nèi)部銷(xiāo)售”或者找“托兒”假借購(gòu)房者身份買(mǎi)房，做“假按揭”從銀行騙取貸款。當(dāng)市場(chǎng)回暖時(shí)開(kāi)發(fā)商再把房子退掉。這樣一來(lái)，不僅解決了資金鏈問(wèn)題，還能趁機(jī)賺上一筆。尤其自去年銀行下調(diào)了房貸利率之后，“假按揭”的現(xiàn)象便有所抬頭。一方面，
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