發(fā)布時間:2009-4-30 15:17:31 來源:網(wǎng)絡來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
省消協(xié)公布的這份調(diào)查報告顯示，消費者對于“商品房”的投訴主要集中在以下方面：商品房質(zhì)量問題，預售房不能按合同約定交付，房屋面積縮(漲)水，開發(fā)商虛假宣傳、虛假承諾等，如“無條件退房”、小區(qū)建設和有關設施配置的承諾無法兌現(xiàn)。在精裝修房領域也存在不少問題，如裝修工程質(zhì)量不合格、裝修材料不貨真價實、房屋設計有缺陷、裝修后空氣達不到環(huán)保要求、無統(tǒng)一驗收標準等。
當購房者遇到這些問題時該怎樣處理?本報邀請擅長打房產(chǎn)糾紛官司的律師教您維權(quán)。
煩人問題1：房屋質(zhì)量差 業(yè)主維權(quán)難
投訴案例：“房子剛交付的時候表面看不出問題，誰知道裝修后不久問題就暴露無遺：主臥和次臥樓頂出現(xiàn)裂縫、客廳和主臥墻體均出現(xiàn)滲水、衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)嚴重滲水、多處墻體發(fā)霉。多次反映，物業(yè)均無答復。嚴重影響了我們的正常生活。”郝女士對新房暴露的問題十分無奈。
郝女士認為，雖然開發(fā)商在交付使用房屋時，每套房子都有《住宅質(zhì)量保證書》，但當初驗收房屋的質(zhì)量時，一般采取了整體驗收或者抽查驗收方式進行，這樣很難保證每套住宅的質(zhì)量都不出現(xiàn)問題。
律師點評：遼寧同格律師事務所陳寶龍律師表示，2007年6月10日以后，所有商品房的驗收從原來的行政部門的抽樣檢驗改為建設單位的戶戶檢驗和交付條件備案制。也就是說原先的行政法律關系已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槊袷路申P系。建設單位如果不負責任，很容易導致小區(qū)配套和房屋質(zhì)量問題。所以業(yè)主在驗收時，一定要認真。
維權(quán)建議：法律關系的變化，使驗收的權(quán)利掌握在業(yè)主手上。所謂的“權(quán)利”主要指以下兩方面：業(yè)主要對備案的材料嚴格審查，確定是否符合交付條件;對房屋認真驗收，確定是否符合質(zhì)量標準。
煩人問題2：樓書有噱頭 交房打折扣
投訴案例：隋先生買了一套頂樓豪宅。該樓盤廣告以及樓書上都寫明該戶型贈送游泳池以及200多平方米的花園。房子交付了，隋先生滿心歡喜地去驗房時卻傻了眼：所謂的游泳池長7米、寬只有3米，而且離地面整整1.8米，簡直就是高高豎起的“水箱”;而所謂的200多平方米花園原來也只是個水泥露臺。
隋先生說，當初買房時，他也曾要求把贈送的游泳池、花園及其規(guī)格寫入合同，但開發(fā)商卻表示，這些贈送部分不能寫入合同，因為通不過審批，如果寫入合同就辦不了房產(chǎn)證。隋先生向開發(fā)商投訴，開發(fā)商拋出一句話：房子你要就要，不要就算了。
律師點評：商品房買賣應當將開發(fā)商的承諾在合同中明確約定，隋先生沒有堅持將贈送的游泳池及其規(guī)格寫入合同，給自己買房留下了維權(quán)的隱患?；▓@部分樓書上有面積規(guī)定，相對維權(quán)容易些。
樓書上標明的約定，只要雙方簽了合同，也視為要約，具有法律效力。本案例的關鍵在于樓書上游泳池的面積大小及形態(tài)沒有具體標明，而合同中也沒有約定相關規(guī)格和標準。這樣就很難確定開發(fā)商交付的游泳池的標準，要追究開發(fā)商的責任難度較大。
維權(quán)建議：現(xiàn)在簽訂的商品房合同一般都沒有附件，最多附的也是戶型圖或精裝修房的材料單。其實，房屋的一些關鍵材料、特別要注明的部分，比如贈送部分都很有必要列入合同附件。
煩人問題3：公共花園露臺 開發(fā)商無權(quán)贈送
投訴案例：前年秦先生看中了一套商品房。讓他心動的是，開發(fā)商承諾，買一樓的房子，可以獲贈一處9平米封閉小花園，就在房前。銷售人員對秦先生說，到時候花園會用木柵欄圈起來，里面還會安上石凳，供人休憩。木柵欄的門上裝有鎖，鑰匙只有買房的人才有。去年年初房子終于交付了，新發(fā)下來的房產(chǎn)證、土地證上，都不包括開發(fā)商送的小花園。“當初買房子時，就是看中了9平方米的小花園，聽朋友說，《物權(quán)法》規(guī)定這類空間都是全體業(yè)主共有。”秦先生十分擔心。
律師點評：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)包括三個權(quán)利，即對建筑物專有部分的專有權(quán)、對共用部分的共有權(quán)以及因共有關系而產(chǎn)生的管理權(quán)。如果開發(fā)商贈送的一樓花園，土地使用權(quán)已獨立分割，可以辦理土地使用權(quán)證，那么該業(yè)主就可以單獨享有，否則就應歸全體業(yè)主共有。而對于屬于全體業(yè)主共有的花園，開發(fā)商無權(quán)進行贈送。
維權(quán)建議：秦先生的花園既然是開發(fā)商贈送的，就應該寫入合同，或者寫入補充協(xié)議。如果都沒有寫入合同的話，秦先生的花園并沒有保障。因此沒有產(chǎn)權(quán)的花園、露臺，購房者要慎重對待。
專家：購房者維權(quán)要有界限
這幾年購房者的維權(quán)意識不斷加強，卻時有越級上訪、拉橫幅等極端“維權(quán)”形式出現(xiàn)。陳寶龍律師認為，維權(quán)固然是正確的，但消費者維權(quán)亦有界限和規(guī)則，這些界限和規(guī)則就是法律賦予的權(quán)利范疇，如果超出界限和規(guī)則，則勢必導致矛盾的激化，不但不利于問題的解決，還會使得消費者安居樂業(yè)的初衷無法實現(xiàn)。
陳律師指出，購房者在維護自身權(quán)益方面，應該注意以下幾個問題：
別把口頭承諾當回事兒
房屋買賣中，絕大部分樓盤要通過樓書和業(yè)務員的介紹進行銷售，購房者也正是通過這些渠道了解欲購房屋的詳細情況，但是和所有的市場推銷—樣，廣告宣傳和業(yè)務員的介紹難免會有不實和夸大的成分，對此購房者應有清醒的認識。
在法律上，廣告宣傳是要約邀請，它不是真正的合同條款，一般來說沒約束力。而業(yè)務員的介紹特別是口頭承諾，如果沒有寫進合同，也沒有約束力。從嚴格的法律意義上說，業(yè)務員僅僅是代表開發(fā)商推介樓盤，他(她)的代理權(quán)限是極其有限的，有的購房者拿著業(yè)務員口頭承諾的錄音證據(jù)去要求開發(fā)商承擔某種責任，這是沒有法律依據(jù)的，除非開發(fā)商對業(yè)務員有明確的授權(quán)，或者開發(fā)商對業(yè)務員的口頭承諾予以認可。
不要輕起訟爭因小失大
隨著人們的法律意識越來越強，很多人紛紛拿起法律武器，通過訴訟途徑維護自身的權(quán)益，但是如果不能合理地運用法律武器，法律也是雙刃劍，有時它不但達不到維護自身權(quán)益的目的，相反可能還會傷及自身。只要有協(xié)商的余地或協(xié)商的可能，就不要輕易放棄。
對于解決問題，如果能協(xié)商解決，對雙方都有利，除非萬不得已，不要輕起訟爭。因為有時由于訴訟請求不當，證據(jù)不足，或者法官對法律的不同理解等等，都可能導致敗訴。有的雖然勝訴了，但所花費的時間、精力、費用等已遠遠超過了所要爭取的利益，顯然是得不償失。
注意分清不同的法律關系
現(xiàn)在大部分購房者在購買商品房時，都采取銀行按揭的方式，通過銀行貸款購房。這里既有購房者和開發(fā)商的房屋買賣合同關系，也有購房者和銀行的借款合同關系，二者既相互聯(lián)系，也是各自獨立的法律關系。
實踐中，很多購房者對此認識不清，有的購房者因為和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，須知這在法律上是不同的法律關系，如果因此發(fā)生訟爭，銀行起訴購房者，購房者大多是要敗訴的。還有，有的購房者因為和開發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費和供暖費，如果因此發(fā)生訟爭，購房者也會面臨不利的法律后果。因此購房者無論遇到什么樣的糾紛，一般來說，應盡可能就事論事，不要激化和擴大矛盾，如果認識不清，應請教有關的專業(yè)人士，切不可蠻干。
注意保留和收集證據(jù)
當訴訟不可避免時，掌握充分可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的可靠證據(jù)
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