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　　近來，有學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)是一個資金密集型市場，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是住房購買都是與金融支持程度密切相關(guān)?？梢哉f，不同的房地產(chǎn)金融政策也就決定了房地產(chǎn)市場不同程度的發(fā)展與繁榮。(據(jù)易憲容：《改革住房金融政策是房產(chǎn)規(guī)劃核心》)筆者認(rèn)為，在目前全球的經(jīng)濟(jì)形勢下，一個共識是，金融危機(jī)還沒有“見底”。在此種情況下，完善住房金融政策是拉動內(nèi)需的必然之路。

　　一個眾所周之的事實是，房地產(chǎn)是一個資金密集型市場，無論是房地產(chǎn)開發(fā)還是住房購買都是與金融支持程度密切相關(guān)?？梢哉f，不同的房地產(chǎn)金融政策也就決定了房地產(chǎn)市場不同程度的發(fā)展與繁榮。特別是房地產(chǎn)的消費(fèi)，如果沒有新的房地產(chǎn)金融政策推出及房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，無論是成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家還是房地產(chǎn)市場剛發(fā)展的中國，房地產(chǎn)市場要得到快速的發(fā)展與繁榮是不可能的。因此，作為一種房地產(chǎn)中長期規(guī)劃，住房金融政策是其規(guī)劃的最為核心部分。原有不合理的房產(chǎn)金融政策及制度是近十年房產(chǎn)畸形發(fā)展的根源所在，要保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，必須對中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融政策進(jìn)行全面調(diào)整與改革。

　　很多學(xué)者認(rèn)為，對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說，如果沒有金融政策調(diào)整，如果沒有金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場要在近十年內(nèi)得以發(fā)展與繁榮是不可能的。一般來說，中國住房金融業(yè)務(wù)是從上世紀(jì)80年代開始，比如說，1983年的《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》，開始辦理住房儲蓄貸款住宅貸款業(yè)務(wù)。1997年央行頒布了《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，該政策標(biāo)志著中國住房消費(fèi)信貸開始啟動。而1998年央行公布的《個人住房貸款管理辦法》則是住房金融信貸最為重要的政策文件。它確定的未來房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的基本方向，從而建立起了中國特色的“銀行為主、信貸為主、一級市場為主”房地產(chǎn)金融市場體系。在這樣的房地產(chǎn)金融體系下，房地產(chǎn)融資單一，對商業(yè)銀行信貸依賴程度過高;政策性住房金融發(fā)展滯后;金融市場結(jié)構(gòu)不合理，市場機(jī)構(gòu)體系不完善，既無多樣化的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)也無多層次的房地產(chǎn)金融市場來承擔(dān)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，讓房地產(chǎn)金融風(fēng)險完全聚集在商業(yè)銀行等。

　　其實，關(guān)于這個問題，歐美國家已經(jīng)有了實踐經(jīng)驗。以荷蘭為例。荷蘭是一個市場經(jīng)濟(jì)的國家，各種資源實行自由配置。政府對經(jīng)濟(jì)問題很少干預(yù)，但在住房問題上卻實行干預(yù)及宏觀調(diào)控等政策。荷蘭政府實行了一整套行之有效的住房政策，歸納起來就是通過一系列的稅收、補(bǔ)貼、金融、貸款、擔(dān)保和保險六大手段鼓勵高收入的家庭建房，推動中等收入的家庭買房，幫助低收入的家庭租房。稅收，貸款額越大，免稅額越大荷蘭是個人所得稅征收很高的國家，但對貸款購房的人來說，個人所得稅就享有一定比例的免交額度，這個免交額度是根據(jù)銀行貸款的利率和貸款的總額來確定的。貸款的額度越大，個人所得稅的免稅額就越大，因此，在荷蘭幾乎所有要買房的人都向銀行申請貸款。

　　第二是補(bǔ)貼，低收入者都可享受住房補(bǔ)貼根據(jù)政府確定的收入標(biāo)準(zhǔn)，符合低收入標(biāo)準(zhǔn)的個人都可以享受住房補(bǔ)貼，是一種直接補(bǔ)貼，居民可以以自己的住房意愿支配補(bǔ)貼。再次是金融，鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放各種住房貸款政府鼓勵銀行及其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)放各種住房貸款，通過自由競爭，創(chuàng)新住房貸款手段，將住房貸款的利率降低到居民能夠接受的合理程度。還有貸款，全過程分階段固定利率住房貸款所謂全過程分階段固定利率住房貸款，是將一筆住房貸款分解為若干個階段，每一個階段實行固定的利率，當(dāng)這一個階段結(jié)束后，再根據(jù)當(dāng)時的金融市場的具體情況確定下一個階段的利率并將其固定下來，具體運(yùn)作是通過雙方協(xié)商。這有以下好處：一是可以有效地減少銀行貸款管理手續(xù)，二是可以大大地增強(qiáng)借款人的預(yù)期穩(wěn)定性。將人壽保險引入住房貸款由于荷蘭個人所得稅稅率高，住房貸款自由化，特別是荷蘭的銀行業(yè)和保險業(yè)混合經(jīng)營，銀行都有保險業(yè)務(wù)，所以運(yùn)用這個手段來得簡便易行。這種金融手段的好處是將人壽保險和住房貸款一起實施，不單獨(dú)核算，所以比分別購買人壽保險和住房貸款的成本低。

　　此外，荷蘭還設(shè)立國家住房擔(dān)?；鹱》繐?dān)保基金是政府進(jìn)行住房干預(yù)政策的主要手段。國家將一批經(jīng)濟(jì)效益好、管理規(guī)范、資產(chǎn)規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)組織起來，按照企業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模繳納一定比例的資金，當(dāng)擔(dān)保基金不能履行擔(dān)保義務(wù)時，政府出面代為擔(dān)?；鹇男袚?dān)保的義務(wù)。增加了政府對住房市場的宏觀調(diào)控能力;可以進(jìn)一步規(guī)范住房市場;可最大限度地降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本;有政府出面擔(dān)保，雖然不是直接的，但使企業(yè)的信用得到加強(qiáng);可降低售房價格。

　　更為重要的是，盡管目前許多房地產(chǎn)金融政策及制度安排看上去是從發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家引入，但是許多房地產(chǎn)金融政策只是學(xué)其形而無其神。比如說，中國的住房預(yù)售制度就完全是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制。即這種住房預(yù)期制度僅是根據(jù)1994年制定的《城市管理法》而設(shè)立的一種房地產(chǎn)金融政策。由于這種房地產(chǎn)金融制度安排留下的是計劃印跡，從而使得這種房地產(chǎn)金融政策基本上與發(fā)達(dá)市場體系下的住房預(yù)售制度有很大差別。其制度安排更多的是考慮房地產(chǎn)開發(fā)商的利益、防范的是房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險，而更少考慮購買住房居民及商業(yè)銀行的風(fēng)險，從而使得這種制度安排的金融風(fēng)險或是讓住房購買者來承擔(dān)或是由商業(yè)銀行來承擔(dān)。由于這種住房預(yù)售制度是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制，從而使得這種制度成了房地產(chǎn)開發(fā)商“空手套白狼”獲取房地產(chǎn)市場暴利的重要工具。對于這樣一種存在嚴(yán)重的利益扭曲的房地產(chǎn)金融制度，2004年央行提議要取消這種住房預(yù)售制度，但遭到房地產(chǎn)開發(fā)商激烈的反對，從而使得央行取消住房預(yù)售制度的建議完全消失。

　　當(dāng)然，中國房地產(chǎn)金融政策所面臨的困難可能比這還多，這里僅舉出一點(diǎn)。正因為，中國房地產(chǎn)金融體系存在嚴(yán)重的缺陷，所以，房地產(chǎn)中長期規(guī)劃就得重新檢討當(dāng)前的房地產(chǎn)金融體系，找出其問題所在，這樣才能找到解決問題的辦法。因此，房地產(chǎn)中長期規(guī)劃的金融政策應(yīng)該從以下幾方面入手。首先，要圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之目標(biāo)，研究建立與中國住房制度相適應(yīng)、符合中國國情的房地產(chǎn)金融制度，比如以359號文件把投資與消費(fèi)區(qū)分，就得建立起商業(yè)性與政策性兩者并行的住房金融體系。這樣既可以商業(yè)化的方式支持住房市場發(fā)展，又能顧及中低收入者等特定人群的住房金融問題。比如要通過對現(xiàn)行的住房金融體系改革建立起“市場為主導(dǎo)、監(jiān)管有度、一二級市場聯(lián)動、風(fēng)險共擔(dān)”的住房金融體系。

　　自20世紀(jì)80年代以來，就如何發(fā)展我國住房金融市場，國內(nèi)曾進(jìn)行過很多探索。1987年，我國在煙臺和蚌埠開始了住房儲蓄銀行的試點(diǎn)，試行合同儲蓄模式，但沒有取得預(yù)期效果。1991年，上海率先推出了強(qiáng)制儲蓄性質(zhì)的住房公積金制度，并逐漸在全國推廣，為城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房及職工個人購買住房提供了大量低成本資金。1998年，我國停止住房實物分配后，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款得到了很大發(fā)展。但從現(xiàn)實需要和未來發(fā)展來看，住房金融現(xiàn)狀還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)形勢的要求。

　　我國住房金融機(jī)構(gòu)組織體系不健全?？v觀世界上住房金融發(fā)達(dá)的國家，大都具有完整的住房金融體系，如美國的住房儲蓄貸款銀行、儲蓄貸款協(xié)會、互助儲蓄銀行等;德國的抵押銀行、消費(fèi)信貸銀行、擔(dān)保銀行、住房信貸協(xié)會等。這些官方或私人的、商業(yè)性或政策性的住房金融機(jī)構(gòu)組成了一個健全和完善的金融體系