發(fā)布時間:2009-4-27 11:50:52 來源:網(wǎng)絡來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
憑借房地產(chǎn)固定投資32%的占比、房地產(chǎn)銷售面積近10%的占比，商業(yè)地產(chǎn)完全有理由成為這一波救市中的“大兵瑞恩”。那么，住房部近日的一紙公文是否意味著行動正在醞釀?
在住宅樓市不再是問題孩子后，商業(yè)地產(chǎn)的“啼哭”引起了注意。
一位不愿具名的上海市住房保障和房屋管理局(下稱上海市房管局)人士透露，4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱住房部)發(fā)函至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個一二線城市相關部門，要求對商業(yè)地產(chǎn)市場進行調(diào)研。
為此，近日上海市房管局專門召開了一次針對上海市商業(yè)地產(chǎn)市場情況的摸底會議。這一聚集了多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和研究咨詢機構以及上海市發(fā)改委、上海市商務委員會、上海市財政局、央行上?？偛康榷鄠€政府部門的會議顯示，上海商業(yè)地產(chǎn)市場“值得警惕”。
“上海目前外商投資商業(yè)地產(chǎn)項目幾近停滯。2009年一季度，外商投資商業(yè)地產(chǎn)立項為零。”上海市商務委員會的代表在會上表示，去年外商投資上海的地產(chǎn)項目中，逾1/3為商業(yè)地產(chǎn)項目。
除投資持續(xù)下滑外，租金下滑、空置率走高的警報也已長鳴。“如果商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)向下，那么住宅市場的成交量反彈遠不能支撐起市場的真正回暖。”一位與會開發(fā)商坦言。
“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的問題已令管理部門有所警覺。此次住房部完成調(diào)研后，很可能對商業(yè)地產(chǎn)從稅收、放松限外等方面出臺一些政策措施。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、住房部特聘專家丁祖昱說，“這個時間點預計在第三季度。”
摸底商業(yè)地產(chǎn)
在住房部《關于開展商業(yè)地產(chǎn)專題調(diào)研的函》中，要求12個城市對包括寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)地產(chǎn)進行專題調(diào)研，上報住房部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。其后，住房部將根據(jù)各市上報情況派人進行實地調(diào)研。
住房部要求，各地匯報的材料須包括商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃、在建、銷售、租賃以及空置情況，對市場存在的問題以及下一步市場走勢作出分析和判斷。同時，還須提供商業(yè)地產(chǎn)金融支持方面的市場情況，包括開發(fā)融資渠道、資金來源等。
“這次調(diào)研要求的內(nèi)容非常翔實，此次座談會只是初步了解市場情況和風險，具體各方面的調(diào)研工作還將在未來一段時間內(nèi)逐步展開。”上述上海市房管局人士說。
丁祖昱則對于此次針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研并不感到意外。在他看來，這不僅是住房部函文中出于“全面了解房地產(chǎn)市場狀況，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴內(nèi)需、促增長中的積極作用”的題中之意，也是相關部門正視商業(yè)地產(chǎn)風險信號的表現(xiàn)。
“之前，政府部門和一些市場人士還沒有意識到已經(jīng)到來的商業(yè)地產(chǎn)風險。”丁祖昱說。
值得注意的是，在3月下旬舉辦的2009中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會上，商務部流通產(chǎn)業(yè)促進中心副主任徐敏曾表示，政府將從商業(yè)和擴大內(nèi)需的角度來重視和支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。對此，一位上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表示，顯然商業(yè)地產(chǎn)的問題已關乎總體經(jīng)濟形勢回暖的大勢了。
“從居民消費指數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)等一季度相關經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，政府還無法對目前房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟形勢感到樂觀。”一位接近上海市政府的決策咨詢專家對記者表示，“坦率地說，住宅市場的政策性回暖表面風光，實際上仍未達到預期。因而，政府不得不考慮是否需要采取一些手段阻止商業(yè)地產(chǎn)的下行勢頭，以達到擴內(nèi)需保增長的目的”。
供求矛盾加劇
在此次上海市房管局舉辦的會議上，多數(shù)開發(fā)商和研究機構對上海目前寫字樓租金下滑和空置率持續(xù)走高深感憂慮。曾多次放言在2009年將投資200億元的恒隆地產(chǎn)亦認為“目前上海寫字樓的惡性競爭令其備感壓力”。
根據(jù)高力國際的最新報告顯示，2009年一季度上海整體市場平均租金進一步下降至7.6元/平方米/天，創(chuàng)下自2005年以來18.2%的年度同比降幅紀錄。“由于超甲級寫字樓與普通甲級寫字樓的競爭加劇，預計整體甲級寫字樓平均租金2009年將進一步下調(diào)約20%左右。”高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢說。
更為重要的是，在低迷的市場需求下，上海寫字樓的新增供應量仍在加大。DTZ戴德梁行的最新報告顯示，一季度上海甲級辦公樓存量已高達530萬平方米，而未來12個月，還將有逾71萬平方米的甲級辦公樓竣工，預計2009年甲級辦公樓的空置率將超過22%。
但這仍只是商業(yè)地產(chǎn)困境的冰山一角。“雖然上海商鋪租金10年來環(huán)比首次下降的降幅并不驚人，但目前庫存商鋪面積卻非常驚人。”一位在上海嘉定尚有大量商鋪待售的開發(fā)商表示，“截至3月底，上海商鋪可售面積已達592.92萬平方米，按照3月份14.29萬平方米的月銷售速度，需要42個月才能消化。”
丁祖昱表示，如果商業(yè)地產(chǎn)供求失衡狀況得不到及時控制的話，未來中國商業(yè)地產(chǎn)可能重現(xiàn)亞洲金融危機時高空置狀況及爛尾潮。
政策三季度出臺?
“只要巨大的供求矛盾未解決，商業(yè)地產(chǎn)就始終存在巨大風險且無法回暖。這樣，政府層面的資金支持和融資渠道拓展也無從談起。”上述嘉定開發(fā)商認為。
不止一位開發(fā)商對記者表示，導致商業(yè)地產(chǎn)供求危機的原因之一在于地方政府不遺余力地大力推動。易居研究報告顯示,在眾多一二線城市的新城區(qū)規(guī)劃中，大體量商業(yè)地產(chǎn)項目將于未來3年集中入市。
對此，丁祖昱表示，相關部門不可能就商業(yè)地產(chǎn)項目供地計劃做出具體規(guī)定，這需要地方政府根據(jù)當?shù)夭煌唧w情況，在土地供地指導方面進行重新規(guī)劃。
但相關政府部門可能從稅收和外資購買限制等方面拯救商業(yè)地產(chǎn)。“在稅收方面，對于商業(yè)項目的再次轉(zhuǎn)讓、租賃等所得稅給予類似住宅的減免鼓勵;對于部分限外措施予以放松;嚴格對于住宅改商住的相關規(guī)定等。”丁祖昱透露，相關政策措施可能在三季度出臺。
此外，在更多業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)地產(chǎn)回暖的根本還在于模式的轉(zhuǎn)變。戴德梁行投資部董事葉建成表示，政府能夠給予的優(yōu)惠和扶持始終有限，根本上還需要開發(fā)商本身改變以往的開發(fā)策略，積極應對。
“實際上，目前上海優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目很少，這些優(yōu)質(zhì)的項目大多經(jīng)營良好。而有融資需求的項目大多品質(zhì)不佳，但對于這部分項目，銀行不良貸款風險較大。”在此次上海商業(yè)地產(chǎn)座談會上，央行上?？偛看碚f。
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