發(fā)布時間:2009-4-24 15:59:46 來源:網(wǎng)絡來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
國家統(tǒng)計局日前公布了《2009年1-3月全國房地產(chǎn)市場運行情況》。與去年第4季度蕭條境況不同,全國商品房今年首季銷售顯示轉(zhuǎn)好勢頭:全國商品房銷售額5059億元,同比增長23.1%;銷售面積11309萬平方米,同比增長8.2%。其中,東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額增速分別達到12.8%和29.1%,仍是拉動商品房銷售的主力。全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%,降幅比2月擴大0.1個百分點,環(huán)比上漲0.2%,這是自去年7月以來的首次回升。雖然反映整個市場運行狀況的“全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)”繼續(xù)下滑,達到94.74,但降幅已較2月大幅收窄。
從以上成交放量、價格止跌的趨勢看,房地產(chǎn)市場的底部有可能正在形成。這是房地產(chǎn)信貸政策松綁、企業(yè)自身資金壓力減緩以及住房需求釋放的綜合結(jié)果。
年初以來,我國信貸投放節(jié)節(jié)加速,中長期貸款快速增長,票據(jù)融資量放大,而中長期貸款除流向中央政府和地方政府配套設施項目之外,還有一部分流入房地產(chǎn)市場。據(jù)我們在基層銀行的調(diào)研,部分地產(chǎn)開發(fā)商將期限短的開發(fā)貸款展期或續(xù)約,將期限拉長;還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商則以樓盤為抵押從銀行獲得長期貸款,這都使開發(fā)商獲得了一定的資金支撐。此外,開發(fā)商還靈敏地感覺到資本市場對再融資開閘的細微動靜,幾乎所有上市大開發(fā)商都積極籌備在資本市場再融資,這對于市場回暖有很大的促進作用。
政府的支持固然重要,但是,在市場低迷的情況下,如何釋放購買者的潛在需求并向其提供優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的住房,仍是房地產(chǎn)企業(yè)必須應對市場的關(guān)鍵。在本輪樓市調(diào)整中,房價逐漸走低使自住剛性需求增加,促使近期交易量回暖;與此同時,國家明確提出鼓勵改善性購房,并通過降低交易稅費等政策刺激改善性戶型的成交,這使得潛力巨大的改善型需求也開始釋放。
從短期來看,信貸支撐、消費信心以及房市供求的變化都使樓市回暖的可能性進一步增加。但長期看來,目前的反彈尚不具備可持續(xù)性,且國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟的不確定性使得房地產(chǎn)市場的未來走勢更加難以準確把握。因此,“小陽春”行情要迎來“艷陽天”,仍需要多方合力。
首先,政府應努力引導房價合理回歸。更確切地說,房地產(chǎn)市場未來應該步入一個“平民化時代”。這就要求政府充分利用政策性住房調(diào)劑住房的市場價位。保障性住房和限價房等政策性住房的大量入市,固然會分流商品房的市場份額,但同時也會對房價尤其是中高端商品房價格起到平衡、穩(wěn)定作用,從而引導開發(fā)商開發(fā)中低價商品房,以促進整體房產(chǎn)價格的合理回歸。
其次,房企應努力挖掘改善性居住需求。一個健全的房地產(chǎn)市場應由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐,單獨依靠某一方面的需求是難以持續(xù)的。從長期來看,剛性需求進一步構(gòu)成市場轉(zhuǎn)變推力的能力會越來越小,而中產(chǎn)階層的改善性需求將是住房消費的主力。要活躍房地產(chǎn)業(yè),就需要改善性需求的進一步釋放。日前出臺的“房貸新政”將“改善型住房”從二次置業(yè)中剝離出來,與“投資性需求”加以區(qū)別對待,已表明政府對這部分需求的支持和重視。因此,房地產(chǎn)市場能否真正回暖也將取決于未來改善型需求的釋放程度。房地產(chǎn)企業(yè)應該看到這種趨勢,根據(jù)市場和需求變化,主動采取措施,如適度加大地段、環(huán)境、戶型等方面更為優(yōu)越住宅的開發(fā)比例,在樓市境況尚未明朗化的情況下爭取更多的有利形勢。
為了實現(xiàn)“保增長”的經(jīng)濟目標,在“國九條”、“金融30條”等政策推出的基礎(chǔ)之上,中央仍會繼續(xù)采取全面的政策支持房地產(chǎn)回暖,力求保障民生與樓市發(fā)展的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。這就要求銀行繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求,合理加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度,并對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的兼并重組提供融資支持和相關(guān)金融服務。
政府希望有一個健康、穩(wěn)健發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場,開發(fā)商期待一個健康公平的競爭環(huán)境,而老百姓盼的是有自身能負擔得起的房子,這三者其實并不矛盾。只要能協(xié)調(diào)好居民、政府和房產(chǎn)開發(fā)商的利益,讓房價與居民購買力“漸行漸近”,應該能達到 “三贏”。
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