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　　5月樓市傳統(tǒng)銷售旺季即將來到，市場在經(jīng)歷了前段時間的“小陽春”后，南寧樓盤價格和成交量能否在5月繼續(xù)保持上升勢頭?業(yè)界認為，“黃金月”里樓市存在不少變數(shù)，形勢不容過于樂觀

　　誰接剛性需求這一“棒”

　　在今年2月以來，和國內(nèi)眾多城市一樣，南寧樓市出現(xiàn)了成交量、價格上揚的行情。售樓部里人氣回升，讓不少開發(fā)商喜出望外。

　　“這一波行情主要是去年年底以來，國家先后出臺多項措施，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展所致。降低首付、貸款利率調(diào)低、減免營業(yè)稅等，在很大程度上帶動了買家的購買熱情。這些買家主要是剛性需求者，他們持幣觀望了長時間，又急需解決居住問題，在他們的影響下，樓市才出現(xiàn)價、量齊漲。”廣西某房地產(chǎn)代理銷售公司市場部經(jīng)理耿先生說。

　　他認為，這些剛性需求者的購買力經(jīng)過這兩三個月的釋放，樓市今年首波行情已經(jīng)接近尾聲。和接力賽跑一樣，樓市需要持續(xù)的購買力來支撐。最理想的局面是，改善居住型的購買者登場，接過剛性需求者這一“棒”。改善居住型市民他們原有房子，想換房改善居住環(huán)境，在剛性需求者的帶動下，近期有一些改善居住型的購買者已經(jīng)出手購房。

　　不過，記者了解到，南寧樓盤里改善居住型的購房者并不多，占主導(dǎo)地位的是剛性需求者。一位業(yè)內(nèi)人士分析說，這些改善居住型的市民購房時間比較早，當(dāng)時的房價也就是2000元/平方米左右?，F(xiàn)在他們想換購房子，房價已經(jīng)上漲了許多，就算賣掉原有房子，仍要補較大差價才能購房，房價與他們心理預(yù)期相差較大，導(dǎo)致他們不敢輕舉妄動。

　　鳳嶺一位樓盤銷售人員介紹，她接待的一位購房者，對買不買房十分猶豫。這位購房者原已經(jīng)購有一套兩房兩廳房子，房子位于星湖路，周邊配套設(shè)施齊全。如果在鳳嶺買房，上下班比較遠，且生活不太方便，他為此拿不定主意。“很多剛來南寧創(chuàng)業(yè)的人士就沒有這樣的顧慮，心理沒有落差，他們買房更干脆。”銷售人員說。

　　需求會否集中爆發(fā)

　　記者從南寧房產(chǎn)部門了解到，今年2月南寧普通住宅成交備案3800余套，成交面積40萬平方米，比1月分別增長31%和33%，比去年同期增長84%、83%;今年3月普通住宅成交備案6000余套，成交面積62萬平方米，分別比2月增長57.1%和57%，比去年同期增長129%、150%。一些業(yè)內(nèi)人士認為，樓市前段時間的“小陽春”，如果透支了購買力，在5月傳統(tǒng)銷售旺季中，市場就缺乏后勁。但是，有的開發(fā)商認為，剛性需求還有很大潛力，在“黃金月”里集中爆發(fā)，將讓樓盤掘到更多“黃金”。

　　市場信心對買方、賣方都至關(guān)重要。一些業(yè)內(nèi)人士認為，近期樓盤成交量大、土地交易紅火，說明南寧樓市的市場信心正在恢復(fù)。受此支撐，在“五一”房博會的觸發(fā)下，5月樓市將呈全面飄紅局面。

　　據(jù)了解，在近日舉行的2009年南寧市第六期國有土地掛牌出讓中，位于鳳嶺的兩塊地均高價賣出，一塊以610萬元/畝成交，一塊以362萬元/畝成交。不少開發(fā)商認為，是市場信心的恢復(fù)，才吸引眾多商家競買，一改去年土地交易流拍的局面。

　　但是，近日中國社科院發(fā)出“我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格水平還有40%~50%的降價空間，谷底可能存于兩年之后”的觀點，以及北京、深圳等城市被媒體曝光樓盤找托的消息，讓不少人士猶豫起來。剛剛建立起來的市場信心，面臨著被摧毀的風(fēng)險。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，在5月“黃金月”里，購房需求不會集中爆發(fā)，不過交易量也不會急劇萎縮。穩(wěn)中有升可能是“黃金月”里交易基調(diào)。

　　需求會否集中爆發(fā)

　　記者從南寧房產(chǎn)部門了解到，今年2月南寧普通住宅成交備案3800余套，成交面積40萬平方米，比1月分別增長31%和33%，比去年同期增長84%、83%;今年3月普通住宅成交備案6000余套，成交面積62萬平方米，分別比2月增長57.1%和57%，比去年同期增長129%、150%。一些業(yè)內(nèi)人士認為，樓市前段時間的“小陽春”，如果透支了購買力，在5月傳統(tǒng)銷售旺季中，市場就缺乏后勁。但是，有的開發(fā)商認為，剛性需求還有很大潛力，在“黃金月”里集中爆發(fā)，將讓樓盤掘到更多“黃金”。

　　市場信心對買方、賣方都至關(guān)重要。一些業(yè)內(nèi)人士認為，近期樓盤成交量大、土地交易紅火，說明南寧樓市的市場信心正在恢復(fù)。受此支撐，在“五一”房博會的觸發(fā)下，5月樓市將呈全面飄紅局面。

　　據(jù)了解，在近日舉行的2009年南寧市第六期國有土地掛牌出讓中，位于鳳嶺的兩塊地均高價賣出，一塊以610萬元/畝成交，一塊以362萬元/畝成交。不少開發(fā)商認為，是市場信心的恢復(fù)，才吸引眾多商家競買，一改去年土地交易流拍的局面。

　　但是，近日中國社科院發(fā)出“我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格水平還有40%~50%的降價空間，谷底可能存于兩年之后”的觀點，以及北京、深圳等城市被媒體曝光樓盤找托的消息，讓不少人士猶豫起來。剛剛建立起來的市場信心，面臨著被摧毀的風(fēng)險。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，在5月“黃金月”里，購房需求不會集中爆發(fā)，不過交易量也不會急劇萎縮。穩(wěn)中有升可能是“黃金月”里交易基調(diào)。

　　在“跑價”與“跑量”中抉擇

　　據(jù)了解，5月前后南寧將有20多個樓盤開盤。開盤不可避免涉及定價，是將價格定高點“跑價”，還是將價格調(diào)低點加大成交“跑量”，這成為不少樓盤在5月面臨的選擇題。

　　江南一樓盤的銷售負責(zé)人告訴記者，最近幾天他們連續(xù)開會，討論5月上旬開盤的事項，對樓盤價格走勢，公司內(nèi)部有不同意見，大家爭論得不可開交。他認為，時下樓盤的定價，有著“賭博”心理。大家都在賭5月樓市的“局”。所不同的是，有的是“豪賭”，有的是“小賭”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，樓盤在“跑價”與“跑量”中抉擇，為難在于它影響著樓盤在“黃金月”一役中的成敗。目前南寧樓盤的銷售出現(xiàn)價格漲跌齊現(xiàn)的局面，當(dāng)競爭對手提高價格時，樓盤沒能及時跟上，以后再漲價時，就會流失客戶。但是，如果樓盤上調(diào)價格導(dǎo)致成交量減少，就相當(dāng)于拱手讓出市場主動權(quán)，在競爭中處于不利位置。

　　目前，一些樓盤的營銷定位，展示出他們在偷偷觸摸購房者的心理底線。青秀區(qū)一樓盤的價格，比3月下旬調(diào)高了兩三百元/平方米。但同時，他們又推出各種優(yōu)惠措施，換算下來，價格與3月下旬持平。這種價格明升暗降的做法，在南寧部分樓盤中出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，這是樓盤想先把價格拉高。如果5月銷售形勢好，就把優(yōu)惠減少或取消，反之則加大優(yōu)惠，使得自己的定價有了回旋的余地。

　　還有一些樓盤，則采用精裝