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　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部整理北京市房產(chǎn)管理交易網(wǎng)上存量房網(wǎng)上簽約數(shù)量的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月1-14日京城存量房網(wǎng)上簽約4990套，環(huán)比2008年最后14天(2008年12月18-31日)上漲95.46%?？芍^是2009年京城樓市的開(kāi)門(mén)紅，或許也是京城樓市回暖的開(kāi)端。就此，我們采訪了北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍女士，就2009年北京二手房市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。

　　問(wèn)題1. 2009年，會(huì)不會(huì)在特定的月份出現(xiàn)二手市場(chǎng)的低潮或者高潮?

　　宮萍：樓市交易持續(xù)時(shí)間較久的特性，也就決定了樓市不會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)交易的爆發(fā)。經(jīng)過(guò)08年9-12月的貸款利率大幅下調(diào)、住房交易稅費(fèi)改革和09年1月存量房交易營(yíng)業(yè)稅減免等促樓市復(fù)蘇政策的執(zhí)行，購(gòu)房者的購(gòu)房成本大幅降低，將促京城中高檔二手商品房的交易出現(xiàn)回暖，但由于金融危機(jī)的持續(xù)影響，消費(fèi)者的觀望情緒仍將持續(xù)一段時(shí)間，因此二手房交易活躍度不會(huì)太高。預(yù)計(jì)09年全年二手房成交量達(dá)70000套，上半年成交量達(dá)到33000套左右。二手樓市從二季度開(kāi)始出現(xiàn)交易回暖跡象。

　　同時(shí)，由于受到2008年一年的樓市低迷和金融危機(jī)的影響，樓市回暖僅意味著成交量的上漲，而由于業(yè)主信心不足，成交價(jià)格在上半年仍將持續(xù)探底。

　　問(wèn)題2. 2009年的二手房?jī)r(jià)格會(huì)走向如何，如果有波動(dòng)，幅度能有多大?

　　宮萍：我們中原預(yù)測(cè)2009的京城中高檔二手商品房?jī)r(jià)格將在目前的基礎(chǔ)上下浮近5個(gè)百分點(diǎn)后趨于穩(wěn)定，即由目前成交均價(jià)的13682元/㎡下浮至13000元/㎡左右后趨于穩(wěn)定，而這個(gè)下浮的時(shí)間將集中在2009年上半年。具體原因有如下幾面：

　　1)奧運(yùn)會(huì)促京城樓市繁榮交易并未在2008年如愿上演，又遭受到金融危機(jī)的侵襲，業(yè)主的堅(jiān)挺心態(tài)逐漸松動(dòng)。京城中高檔二手商品房?jī)r(jià)格自2008年7月份開(kāi)始回落，在2009年初春節(jié)前的傳統(tǒng)樓市清冷期將繼續(xù)走低。

　　2)雖然中國(guó)人民銀行在過(guò)去的兩個(gè)多月中連續(xù)四次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，并已低至2004年首次上調(diào)貸款利率時(shí)的水平，同時(shí)二手房交易稅費(fèi)改革等政策陸續(xù)發(fā)布以促進(jìn)京城樓市回暖，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易持續(xù)時(shí)間較久的特性，決定了京城樓市對(duì)于政策刺激作用的延后性，因此其成交量并不會(huì)在短期內(nèi)暴漲，故影響中高檔二手商品房的價(jià)格也將繼續(xù)回落。

　　3)由于2008年京城中高檔二手商品房的價(jià)格已經(jīng)持續(xù)走低近6個(gè)月，因此在2009年春節(jié)過(guò)后，消費(fèi)者的觀望情緒仍將持續(xù)至2009年5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價(jià)格將下浮5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到2007年底的價(jià)格水平，其后趨穩(wěn)發(fā)展。

　　問(wèn)題3. 相對(duì)價(jià)格的下浮，2009年的二手市場(chǎng)成交量會(huì)有什么樣的變化?

　　宮萍：2008奧運(yùn)年的二手房成交量來(lái)在消費(fèi)者的觀望情緒和金融危機(jī)的影響下，出現(xiàn)了近8年來(lái)的首次下降，比2007年下浮28.13%。但鑒于年末一系列政策出臺(tái)的影響，我預(yù)測(cè)2009年京城二手房成交量將接近70000套。具體原因分析如下：

　　1)2008年受奧運(yùn)會(huì)和金融危機(jī)的影響，購(gòu)房需求被極大的抑制。因此，住房需求旺盛的京城準(zhǔn)置業(yè)者將在2009年擇合適項(xiàng)目完成置業(yè)大計(jì)，將促2009年二手房成交量上漲。

　　2)2008年的二手房成交量已經(jīng)低于2005年京城二手房的成交量水平，這也是京城樓市2008年市場(chǎng)一輪自我調(diào)節(jié)的結(jié)束，同時(shí)年末應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)和樓市的疲軟，政府出臺(tái)了一系列降低貸款利率、二手房交易稅費(fèi)改革等政策，積極的促樓市的回暖，這也將促2009年京城二手樓市的相對(duì)交易活躍。但由于金融危機(jī)的持續(xù)影響，消費(fèi)者的觀望情緒仍將持續(xù)一段時(shí)間，因此成交量并不會(huì)大幅增加。

　　因此，中原預(yù)測(cè)2009年的北京二手房成交量將接近70000套。同時(shí)，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年京城一二手成交量之比為3.92：1，2006年為3.31：1，2007年是1.33：1，2008年1-11月份京城一二手成交量呈現(xiàn)0.97：1的態(tài)勢(shì)。而由于金融危機(jī)的影響依然會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，鑒于消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)期房的不確定性風(fēng)險(xiǎn)的存在和位置偏遠(yuǎn)的影響， 2009年二手房的成交量將繼續(xù)高于新建住宅的成交量。