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　　“房地產(chǎn)信托投資基金的春天正在到來(lái)”，時(shí)下，這句話正在基金業(yè)中流傳。隨著日前金融“國(guó)九條”、“金融三十條”和國(guó)務(wù)院在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中相繼提出開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)，房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)得以明確，政府放行的決心也得以彰顯。1月6日，央行金融市場(chǎng)司有關(guān)負(fù)責(zé)人在公開(kāi)場(chǎng)合透露，由央行牽頭擬定的房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)管理辦法，已經(jīng)形成了初步的試點(diǎn)總體構(gòu)架，央行目前就有關(guān)方案正和有關(guān)部門會(huì)商，會(huì)商結(jié)果將報(bào)國(guó)務(wù)院同意之后開(kāi)展試點(diǎn)。這意味著，在政府對(duì)REITs同意之后相關(guān)的實(shí)質(zhì)性政策即將出臺(tái)。

　　“出臺(tái)房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)管理辦法，是從制度上規(guī)范房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的重要前提”，中國(guó)政法大學(xué)民商法學(xué)院教授、房地產(chǎn)法學(xué)專家符啟林向本報(bào)記者介紹說(shuō)，和國(guó)外運(yùn)作成熟的房地產(chǎn)信托投資基金相比，中國(guó)的房地產(chǎn)信托剛剛處于起步階段，整個(gè)信托業(yè)在過(guò)去很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)也缺乏必要的法律規(guī)范。

　　在房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)呼聲漸高之時(shí)，相關(guān)配套政策的盡快出臺(tái)無(wú)疑令人振奮。據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著交易價(jià)量齊跌的局面，多數(shù)房地產(chǎn)商也都遇到資金瓶頸，由于樓盤不能及時(shí)封頂，從而無(wú)法獲得銷售許可證，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售。在此背景下，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，將有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率，從而改變房地產(chǎn)資金鏈緊張的現(xiàn)實(shí)。由于房地產(chǎn)信托投資基金憑借其制度設(shè)計(jì)的靈活性，房地產(chǎn)商可以通過(guò)股權(quán)投資的方式增加項(xiàng)目公司的資本金，通過(guò)權(quán)益投資的方式使物業(yè)未來(lái)收益提前變現(xiàn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)房地產(chǎn)信托基金可以產(chǎn)生一批物業(yè)的長(zhǎng)期持有者，從而減少短期買進(jìn)賣出帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。因此，推出房地產(chǎn)信托投資基金還能起到房地產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)定器”的作用。該人士進(jìn)一步分析說(shuō)，近幾年，投機(jī)性購(gòu)房需求成為房地產(chǎn)泡沫的助推力之一，在股市低迷的時(shí)候，這筆資金從股市退出，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);當(dāng)股市復(fù)蘇時(shí)，這筆資金再度沖進(jìn)股市。投機(jī)性的購(gòu)買需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)的波動(dòng)，成為房地產(chǎn)泡沫破裂的隱患之一。如果通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金培育一批長(zhǎng)期持有房產(chǎn)的業(yè)主群體，將會(huì)起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。

　　此外，房地產(chǎn)信托投資基金還能對(duì)分擔(dān)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)起到有效的作用，并將在一定程度上緩解房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于依賴銀行貸款的融資模式。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道非常單一，大約70%左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自于銀行貸款，這就造成了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依存，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)隱患可能最終轉(zhuǎn)嫁到銀行體系。

　　在此背景下，房地產(chǎn)投資基金的推出無(wú)疑能夠拓寬房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道，從而降低我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)間接融資的過(guò)度依賴。

　　對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)的路徑，有業(yè)內(nèi)人士建議，在由央行牽頭制定規(guī)范房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)操作的法規(guī)和指導(dǎo)方針之后，可對(duì)符合條件的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品在銀行間債券市場(chǎng)進(jìn)行交易試點(diǎn)，吸引機(jī)構(gòu)投資人參與。此后，再在銀行間債券市場(chǎng)交易試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)研究在證券交易所上市交易的相關(guān)法律法規(guī)，爭(zhēng)取盡早實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金上市，向普通投資人開(kāi)放。房地產(chǎn)信托投資基金的腳步正漸行漸近，但其風(fēng)險(xiǎn)同樣值得關(guān)注。

　　采訪中，中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金讓企業(yè)的融資渠道多元化，但在政策開(kāi)閘放行之后，仍要以控制風(fēng)險(xiǎn)為主。尤其是，當(dāng)前正值美國(guó)次貸風(fēng)暴余波未了之時(shí)，市場(chǎng)上對(duì)結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品都有一定顧忌，因此，助推房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急是政府有關(guān)部門、銀行等機(jī)構(gòu)盡快完善相關(guān)法律法規(guī)和制定相關(guān)政策，為其健康運(yùn)作營(yíng)造必備的宏觀環(huán)境;同時(shí)還要規(guī)范房地產(chǎn)信托投資基金的業(yè)務(wù)范圍，在此過(guò)程中，可充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，以保證房地產(chǎn)信托投資基金的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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