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　　“元旦三天我快忙死了，手機(jī)響不停，一天要帶四五個(gè)客戶看房。”徐廣燕疲憊的臉上是掩不住的興奮。進(jìn)入1月以來(lái)，這位上海某大型中介的資深經(jīng)紀(jì)突然變得忙了起來(lái)，其所在門店每天差不多有20組客戶，這個(gè)數(shù)字要比2008年10月增長(zhǎng)了一倍。

　　在剛剛過(guò)去的2008年12月，“國(guó)十三條”和上海“新八條”緊鑼密鼓連續(xù)出臺(tái)。而去年10月以來(lái)連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)新政以及數(shù)次降息所累積的政策效應(yīng)，也終于在如今有所顯現(xiàn)。

　　“政策的放松，特別是二手房交易稅費(fèi)的減免，必然會(huì)明顯提振上海二手房市場(chǎng)的成交信心。觀望中的剛性需求會(huì)隨政策的引導(dǎo)在短期內(nèi)陸續(xù)釋放，而改善型購(gòu)房需求和部分實(shí)力型的長(zhǎng)線投資者更是會(huì)借機(jī)入市。”一位上海市場(chǎng)分析人士說(shuō)。他指出，這一部分購(gòu)買能量究竟在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的大勢(shì)下能夠支撐多久，是二手房乃至上海樓市能否回暖的關(guān)鍵所在。

　　掛牌成交激增

　　即便是在業(yè)內(nèi)浸淫多年的資深經(jīng)紀(jì)，徐廣燕也完全沒(méi)有想到，上海“新八條”一經(jīng)公布，自己冷清多時(shí)的手機(jī)竟然又會(huì)被客戶打到斷電。“要求掛牌的房源里，兩年內(nèi)的次新房差不多有6成之多，非普通住房的房東也多了不少。”徐廣燕說(shuō)。

　　徐廣燕坦言，在上海“新八條”中，兩年內(nèi)次新普通住房和2年以上非普通住房的稅費(fèi)優(yōu)惠，以及剔除“出具首次購(gòu)房證明”和“人均面積限制”后對(duì)于購(gòu)買第二套房的契稅及貸款優(yōu)惠的放寬，對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用確實(shí)較大。

　　“之前掛牌的多半是兩年以上的普通住房，很多大房型的非普通住房以及兩年內(nèi)的次新房房東都是寧租不售，現(xiàn)在這部分房源也能省下大筆稅費(fèi)了，不少房東都想趁著今年的政策將房子脫手。”徐廣燕對(duì)記者表示，目前二手房在交易數(shù)據(jù)中反客為主，上海樓市一、二手住宅的成交格局亦由此逆轉(zhuǎn)。

　　來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2008年前11個(gè)月二手住宅成交套數(shù)占住房成交總套數(shù)的59% (新房部分僅包含商品住宅)，反超一手住宅，而去年同期這一比例僅為44%。

　　不僅如此，2008年11月，上海全市二手住宅共成交10442套，與10月相比成交量猛增3840套，環(huán)比漲幅高達(dá)58.16%。相較一手住宅同期成交量增長(zhǎng)22.63%的數(shù)據(jù)，二手住宅在政策刺激下的回暖力度顯然更大。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心分析師指出，這其間固然有一手房?jī)r(jià)格此前長(zhǎng)期居高不下并在樓市低迷期供應(yīng)量減小的因素，但最高可節(jié)約總房?jī)r(jià)近10%的稅費(fèi)減免政策顯然是回暖的主要原因。

　　價(jià)跌換量升

　　“成交量的激增并不代表市場(chǎng)觸底反彈。目前無(wú)論一手還是二手房，托住樓市成交的關(guān)鍵要素還是價(jià)格。”上海泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛一針見(jiàn)血地指出。據(jù)上海中原最新數(shù)據(jù)顯示，2008年12月上海二手房成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)約28%，全市均價(jià)約為13844元/平方米，環(huán)比下跌2.6%。

　　何凌飛認(rèn)為，上海二手房月成交量之所以在去年11、12月環(huán)比大幅增長(zhǎng)，恢復(fù)到萬(wàn)套以上的正常水平，除了稅費(fèi)減免、二套房貸松綁和上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整外，主要還是依靠賣家的主動(dòng)降價(jià)。

　　這一分析得到了來(lái)自二手房市場(chǎng)一線的直觀驗(yàn)證。“現(xiàn)在觀望的人少了，誠(chéng)心客戶多了，只要有低于市場(chǎng)價(jià)的房子掛牌，馬上就會(huì)有很多客戶看房甚至下單。”徐廣燕說(shuō)。

　　而漢宇地產(chǎn)浦東、閔行、普陀等區(qū)域多家門店亦反映，減免稅費(fèi)的利好讓大部分急于出售的賣家愿意將減免的稅費(fèi)部分或全部讓利給下家，很多房源的掛牌價(jià)均根據(jù)市場(chǎng)情況主動(dòng)下調(diào)了5%~10%。

　　自去年10月房地產(chǎn)新政頒布以來(lái)，在大量普通住房的降價(jià)拉動(dòng)下，包括長(zhǎng)寧、浦東、靜安等中心及次中心區(qū)域內(nèi)的不少中高檔樓盤房源亦出現(xiàn)了明顯跟跌。而部分房東在急于套現(xiàn)的目標(biāo)下，紛紛主動(dòng)將房?jī)r(jià)向“內(nèi)外環(huán)140萬(wàn)、內(nèi)環(huán)內(nèi)245萬(wàn)”普通住房標(biāo)準(zhǔn)靠攏，從而導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)中高檔二手房?jī)r(jià)格的普遍松動(dòng)，由此更吸引了不少改善型需求隨之入市。

　　據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2008年12月，浦東洋涇、閘北大寧、靜安北靜安等教育優(yōu)勢(shì)明顯的板塊內(nèi)，以三口之家為代表的置換改善型需求逐漸升溫，普遍占板塊內(nèi)次新房成交的60%以上，已成為中高檔次新房住宅的成交主力。

　　“二手住宅中高檔房源的活躍成交中，還有部分實(shí)力雄厚的長(zhǎng)線投資者是趁外籍客急于拋盤之際逢低入市，一方面屬于改善型需求，另一方面也是長(zhǎng)線投資。”何凌飛說(shuō)。

　　多家中介公司門店經(jīng)理向記者透露，去年11月以來(lái)，受全球金融危機(jī)影響，不少來(lái)自韓國(guó)、中國(guó)香港和浙江等地區(qū)的業(yè)主面臨較大的資金壓力，在長(zhǎng)寧古北、浦東陸家嘴、聯(lián)洋以及盧灣新天地等板塊內(nèi)均出現(xiàn)了較為集中的降價(jià)拋盤，降價(jià)幅度普遍達(dá)10%~15%，掛牌量則整整增加了10%以上。

　　然而何凌飛認(rèn)為，近期回暖的成交量大多依靠新政刺激下積聚已久的改善性需求爆發(fā)，如果一旦改善型購(gòu)買力隨著降價(jià)房源和投資客拋盤一起消融殆盡，或二手房源不再降價(jià)，“市場(chǎng)走向未必樂(lè)觀”。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄則認(rèn)為，目前政策的出臺(tái)已經(jīng)到達(dá)一定的極限，從短期來(lái)看其政策效應(yīng)也已經(jīng)顯現(xiàn)。但樓市未來(lái)的運(yùn)行還將受到宏觀經(jīng)濟(jì)整體下滑的拖累，政府除了加大對(duì)改善型住房消費(fèi)的政策支持外，還需要對(duì)更多中低收入家庭的住房消費(fèi)給予實(shí)際的支持，才可能保持上海樓市的穩(wěn)定。