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　　當(dāng)內(nèi)憂外患的雙重壓力襲來，當(dāng)?shù)匚槐惶嵘媳＝?jīng)濟(jì)增長的新高度，當(dāng)原有的價(jià)格和供求體系勢必調(diào)整，中國的房地產(chǎn)市場該如何在新的一年里面對前所未有的挑戰(zhàn)抑或機(jī)遇?

　　政策：繼續(xù)救?

　　“房產(chǎn)新政的深刻含義就在于它是政府保增長政策的一部分。”瑞銀證券財(cái)富管理中國研究主管梁忠表示，在全球金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下，要保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，唯一的出路是擴(kuò)大內(nèi)需，而擴(kuò)大內(nèi)需有三條路可走，要么延續(xù)1998年時(shí)的單純擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資，要么擴(kuò)大消費(fèi)，要么就是兩者并舉。“在現(xiàn)階段，比較理想的做法是投資和消費(fèi)兩者并舉，而刺激房地產(chǎn)對這兩方面都有推動(dòng)作用。”

　　“大體來說，2009年以后的經(jīng)濟(jì)增長恰如一場接力賽：跑在第一棒的是政府的經(jīng)濟(jì)刺激政策，也為經(jīng)濟(jì)調(diào)整留出必要的時(shí)間和空間，這也許需要1-2年的時(shí)間;而將要跑第二棒的就是房地產(chǎn)市場的解凍和恢復(fù)，并帶動(dòng)相關(guān)投資和消費(fèi)的增長，這時(shí)政府的財(cái)政貨幣政策就可以逐步正?；?，這可能要到2010年以后才會出現(xiàn);最后一棒則是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和增長方式的基本調(diào)整完成，這可能需要更長的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)。”安信證券分析師高善文如是認(rèn)為。

　　價(jià)格：降不降?

　　2008年轉(zhuǎn)瞬即逝，但我們已清楚地看到樓市如何經(jīng)歷了一年的價(jià)格調(diào)整。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，房價(jià)在2009年仍處在一個(gè)調(diào)整空間中，但與2008年相比，趨勢會有所不同。如一些樓盤已主動(dòng)調(diào)價(jià)且銷售良好，則價(jià)格再次下跌的空間較小;可還有很大一部分樓盤價(jià)格變動(dòng)很小，那么，它們就很可能成為明年價(jià)格調(diào)整的主力。

　　“今年的房地產(chǎn)市場主動(dòng)地、自發(fā)地高位調(diào)整是很自然的、健康的選擇。而如果交易量要繼續(xù)放大，那么，交易價(jià)格勢必還需要有一個(gè)下跌的過程。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)首席咨詢師胡宗亙直言，“但反過來站在開發(fā)商角度來說，要穩(wěn)住價(jià)格也不太難，那就是依靠‘對路’的產(chǎn)品。要么通過價(jià)格下跌來促使交易量放大，要么通過產(chǎn)品創(chuàng)新來贏得價(jià)格支撐，這是明年最有可能發(fā)生的兩種現(xiàn)象。”

　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍則預(yù)期，在2008到2010年的一個(gè)中期內(nèi)，將有望看到各地樓市在量價(jià)關(guān)系上呈現(xiàn)出“量縮價(jià)升-量縮價(jià)跌-量升價(jià)跌-量升價(jià)穩(wěn)”等幾個(gè)波段;而價(jià)格的宏觀表現(xiàn)則取決于兩大目前還不確定的因素一是全國商品房投資建設(shè)規(guī)模能不能有效擴(kuò)大，二是保障性住房投資建設(shè)能不能真正落實(shí)。“前者有可能造成市場價(jià)格的反彈，后者則能夠有效平抑市場價(jià)格。”

　　房企：如何變?

　　2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌也已不可避免。

　　“行業(yè)的新格局正在形成：首先是資本的集中，包括資金、土地、項(xiàng)目等，一批中小開發(fā)商被淘汰，優(yōu)秀健康的企業(yè)崛起壯大;其次是人才的集中，今后一段時(shí)間，很多優(yōu)秀的專業(yè)人才會由中小企業(yè)流向大型正規(guī)企業(yè)，從而解決大企業(yè)的人才瓶頸問題。洗牌后，不具備專業(yè)開發(fā)能力和管理水平的開發(fā)商也將逐步被淘汰，以前開發(fā)商只要拿地建房就能贏利的發(fā)展模式難以為繼。”洲聯(lián)集團(tuán)的劉力博士指出。

　　五合國際副總經(jīng)理嚴(yán)濤還提醒開發(fā)商，2009年國內(nèi)住宅產(chǎn)品市場將大致向兩端分化：一種是政府主導(dǎo)的保障性住房建設(shè)，另一種是開發(fā)商為主的個(gè)性化高端產(chǎn)品。“如果參與保障性住房建設(shè)，那就要進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，在基本的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不降低的基礎(chǔ)上控制成本;而商品住宅市場的發(fā)展特點(diǎn)則將是個(gè)性化、差異化，將加速進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，像前幾年開發(fā)商主導(dǎo)的大盤、新城建設(shè)等項(xiàng)目會越來越少，今后企業(yè)拿地的規(guī)模會相對小一些，對土地的位置選擇會較以往增加了偶然性，也因此會更傾向于開發(fā)一些高端、特色的住宅產(chǎn)品，滿足市場內(nèi)中產(chǎn)以上階層、二次置業(yè)等的居住、投資需求。”