發(fā)布時間:2009-1-19 14:51:24 來源:網(wǎng)絡(luò)來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
存量住宅410萬m2，新增住宅481.86萬m2，2009年的杭州主城區(qū)商品住宅總體供應量達891.86萬m2。
這是漢嘉機構(gòu)提供的一份關(guān)于明年樓市供應量的調(diào)查報告顯示的。據(jù)漢嘉機構(gòu)不完全統(tǒng)計，2008年杭州市主城區(qū)實際供應量不過約612萬m2。2009年的樓市供應量是2008年的近1.5倍,這意味著,2009年的銷售形勢非常嚴峻。
濱江第一、錢江新城第二——
積壓房是去年的近3倍
據(jù)漢嘉統(tǒng)計，截至今年11月底，杭州市主城區(qū)商品住宅存量房源(包括限制房源)有410萬m2。這是2007年底的近3倍(去年截至12月底，主城區(qū)房源存量僅為200萬m2)。這樣巨大的房源積壓量和今年整體的銷售形勢不無關(guān)系。
這次統(tǒng)計，主城區(qū)共分為濱江區(qū)、大九堡、城北、黃龍、老蔣村、錢江新城、三墩、申花路、市中心、文教區(qū)、西湖、西溪、下沙、新城北、新蔣村、之江、轉(zhuǎn)塘共17個板塊。各城區(qū)都或多或少存在一些銷售不盡如人意的樓盤，其中濱江、錢江新城、下沙最為明顯：在這3個區(qū)域，不但存量房源數(shù)量大，而且涉及的樓盤比較多，銷售的周期也比較長。3個區(qū)域存量房源分別為84.72萬 m2、53.64萬m2、51萬m2，達到了存量總房源的近一半。
截至今年11月底，濱江板塊有84.72萬m2存量房源，分布在48個樓盤中，老盤居多，如南岸晶都、觀邸國際寓所等一批在市場上已賣了兩三年的樓盤，至今仍有較多房源可售;即使如長島之春、超級星級天這樣的超級老盤，都還有剩余房源待售。而如一些新盤，如錢塘山水，雖說都是今年市場上的熱銷樓盤，但已推的房源中仍有近半可售房源，截至11月底，錢塘山水有300套可售房源。
讓人意外的是，市中心板塊的存量房也達36.35萬m2，位于17個板塊的第4名。印象中，市中心板塊今年除了寶善公寓、云龍·十一景、錦都世家少數(shù)幾個新盤外，幾乎沒有新房上市，存量房源究竟出自哪里?名單上，一些宣稱早已售罄的樓盤如淺水灣城市花園、清水公寓、沁園、瑞豐格林苑都有100套以內(nèi)的房源積壓。相比之下，酒店式公寓樓盤的積壓房源相比住宅樓盤要多得多。如凱恩西湖金座，位于解放路邊的酒店式公寓，2005年底開盤，截至今年12月16日，尚余50套房源可售。
此外，城北板塊、三墩板塊、文教區(qū)板塊、轉(zhuǎn)塘板塊等熱門板塊的個盤，存量房也較多，存在一定的銷售壓力。
老盤唱主角 73%供應量來自已開盤項目
2009年，杭州主城區(qū)新增房源量預計481.86萬m2。從2009年增加的新房源的區(qū)域看，濱江板塊的潛在供應面積最大，有112萬m2;下沙板塊第二，有57萬m2。此外，城北板塊和大九堡板塊也不容小覷，新增供應量分別達44萬m2和42.75萬m2。
值得關(guān)注的是，在明年的新增供應量中，老盤將會唱主角，73%的潛在供應量將來自現(xiàn)已開盤的項目，而新開樓盤的房源面積為129萬m2，只占總體供應量的27%。
從潛在供應量的圖表上可以看到不少熟悉的大盤名稱，截至11月底，東方郡已推出3.7萬m2，其總建筑面積有41萬m2，潛在供應量高達37萬m2，預計2009年上市量為10萬m2。上東城潛在供應量也不小，有36.8萬m2，預計明年將上市10萬m2?？偨ㄖ娣e為32萬m2的水晶城，其潛在供應量也有25萬m2，預計2009年上市量為10萬m2。“2007年，杭州土地出讓市場非?；鸨恍﹥扇佼€以上的大盤地塊集中出讓，這也是導致今年大盤云集、潛在供應量龐大的根本原因。”德信集團營銷總監(jiān)潘銘說。
而一些大家認為已經(jīng)銷售殆盡的老盤也有不小的潛在供應量，如2006年開盤的嘉泰馨庭明年也有3萬m2的預推量。
24個新盤明年可能亮相
據(jù)漢嘉機構(gòu)相關(guān)人士介紹，新增供應量的統(tǒng)計主要來自兩塊，一是老盤中尚未銷售的房源，二是去年或去年以前杭州已出讓但尚未上市銷售的地塊，且項目方案已經(jīng)在市面上露過臉。按照出讓地塊兩年后上市的慣例，預計明年可上市。據(jù)統(tǒng)計，共有24個樓盤124.86萬平方米的供應量。
這部分供應量的構(gòu)成為：濱江區(qū)的金盛·麥城(5萬m2)，城北的北歐風情(3萬m2)，城北的遠洋·運河商務區(qū)(6萬m2)，大九堡板塊的領(lǐng)寓(8.46萬m2)，中興·九洲芳園(8.49萬m2)，老蔣村板塊的百家樂·西園(3.55萬m2)，錢江新城板塊的藍色錢江(7萬m2)，三墩板塊的匯鑫·星匯陽光(4.57萬m2)、中海·金溪園(6.02萬m2)、中海·紫藤苑(5萬m2)、自在城(10萬m2)，市中心板塊的廣宇西房·東南面粉廠項目(7.84萬m2)、杭汽發(fā)地塊(3萬m2)、昆侖公館(5萬m2)、正達·紫源公寓(0.97萬m2)，文教區(qū)板塊的隱寓(5萬m2)，西溪板塊的和莊(3.8萬m2)、十八郡(5萬m2)、雅戈爾·西溪晴雪(1.6萬m2)，下沙板塊的金隅野風·觀瀾時代(8萬m2)，新城北板塊的冠宇·雋園(3萬m2)、聯(lián)合·格里(7.55萬m2)、天陽·觀筑(5萬m2)，之江板塊的復興白塔地塊(2.01萬m2)。
形勢嚴峻，延遲開盤將成常態(tài)
明年，樓市預計將有896萬m2的供應量，這樣的數(shù)據(jù)聽起來有些嚇人。2008年，截至11月底，杭州市主城區(qū)商品住宅的實際銷售量不過201.69萬m2。明年這么多的房子賣得完嗎?究竟該怎么賣?
不少業(yè)內(nèi)人士認為，明年的房源實際上市量也許不會有那么多。
攻略地產(chǎn)總經(jīng)理祝軍華認為，首先，由于杭州市已取消3萬平方米起售的政策，而現(xiàn)在新增供應量的統(tǒng)計是按照一年領(lǐng)兩次預售證，每次3萬平方米的常規(guī)統(tǒng)計思路來統(tǒng)計的。而實際上，明年很多樓盤一次開盤量可能不足3萬平方米，甚至可能只有一半。其次，估計到明年銷售形勢的嚴峻性，除一些老盤不能不續(xù)推房源外，一些新盤已將開盤時間延遲到后年。他估計，大概有30%的新盤可能進入不了明年的供應量。
另外，由于杭州24條救市政策中規(guī)定，對自2007年1月1日至本《意見》下發(fā)之日期間已公開出讓的房地產(chǎn)經(jīng)營性用地，且受讓人足額支付首期出讓價款(包括定金)的，由受讓人提出書面申請，經(jīng)批準辦理相關(guān)手續(xù)后，可調(diào)整《出讓合同》約定的余下出讓價款的支付時間，并由受讓人承擔相應的銀行同期貸款利息免交滯納金，每期調(diào)整期限一般為3個月，最長不超過6個月。這樣，從一定程度上也延遲了開發(fā)商的開工進度，為一些樓盤延遲開盤提供了條件。城西某樓盤開發(fā)商就表示，他們是去年拿的地，申請延期后，最后一期土地款可以拖到明年2月份。所以明年未必開盤。假如市場不好，他們會考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓等融資渠道，將開盤時間盡可能延后。
但不管怎么說，明年樓市供應量之大還是大家有目共睹的事實。開發(fā)商應該如何來應對這一形勢?
漢嘉機構(gòu)總經(jīng)理梅杰認為，目前開發(fā)商已是盡自己的極限去延遲開盤，明年的樓市供應將進入做現(xiàn)房、做精品的時代，開發(fā)商只能在產(chǎn)品的品質(zhì)上比拼。
雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳則認為，今年，開發(fā)商都在“屏”，明年可能進入一個真正洗牌的時代。今年，只要價格便宜房子一般就好賣，但明年，樓市進入現(xiàn)房銷售，想借價格低“混水摸魚”的開發(fā)商肯定會被淘汰，只有那些高性價比的房子才會真正俏銷。
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