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　　崇安區(qū)——新興商業(yè)值得關(guān)注

　　物業(yè)類型：崇安區(qū)住宅、寫(xiě)字樓、商鋪品種多樣，新盤(pán)以中高檔產(chǎn)品為主，高層居多。

　　價(jià)格：崇安區(qū)今年以來(lái)的住宅成交均價(jià)為6348元/平方米，區(qū)域內(nèi)除了常工城尚城均價(jià)過(guò)萬(wàn)，其余在售樓盤(pán)均價(jià)基本在5000-7000元/平方米。

　　銷售：今年區(qū)域內(nèi)的住宅銷售成績(jī)主要依靠金科觀天下、東方上院、愛(ài)家金河灣等項(xiàng)目完成。在該區(qū)域內(nèi)擁有三個(gè)在售項(xiàng)目的金科系列成交量一直保持平穩(wěn)勢(shì)頭，也是支撐該區(qū)域成交量的主力項(xiàng)目。銀仁御墅花園今年主要是銷售一期的余房，目前也已基本售完，而今年新開(kāi)盤(pán)的愛(ài)家金河灣自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，小批量、優(yōu)惠措施的作用下，取得了一定的銷售業(yè)績(jī)。

　　供應(yīng)：預(yù)計(jì)崇安區(qū)2009年供應(yīng)量為21萬(wàn)平方米左右。處于該區(qū)域內(nèi)的主要有紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、常工城尚城、銀仁御墅花園、金科觀天下、金科東方王榭、哥倫布廣場(chǎng)等，這些在售項(xiàng)目中不少樓盤(pán)在明年都將有新房源推出。此外，俱崇安、商公園等一些新項(xiàng)目也將在明年上市。

　　預(yù)測(cè)：崇安區(qū)作為中心城區(qū)，居住價(jià)值不言而喻。雖然部分樓盤(pán)并非在傳統(tǒng)意義上的市中心范疇內(nèi)，但城市規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展仍吸引了一些客戶群。特別是在明年，像俱崇安、商公園等頗具特色的商業(yè)項(xiàng)目的面市將給這個(gè)區(qū)域帶來(lái)更多的人氣。同時(shí)，無(wú)錫蘇寧廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)等一批解放環(huán)路內(nèi)項(xiàng)目的明年動(dòng)態(tài)值得關(guān)注。

　　錫山區(qū)——居住價(jià)值不斷完善

　　物業(yè)類型：錫山區(qū)物業(yè)類型豐富，多層、小高層、高層為主，另有商鋪、別墅，產(chǎn)品低中高檔均有。

　　價(jià)格：錫山區(qū)樓盤(pán)的價(jià)格一直處于中檔價(jià)位，東亭板塊的樓盤(pán)價(jià)格較錫山北片板塊、錫山東片板塊價(jià)格高一些，目前在售項(xiàng)目的均價(jià)主要維持在4000-6000元/平方米，價(jià)格漲幅相對(duì)平穩(wěn)。

　　銷售：東亭板塊是這個(gè)區(qū)域的絕對(duì)成交主力，其中中大諾卡小鎮(zhèn)、春江花園、首創(chuàng)雋府三大項(xiàng)目憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品特點(diǎn)贏得了較多的市場(chǎng)份額。從購(gòu)買客群來(lái)分析，置業(yè)錫山區(qū)的居住者已不僅僅是當(dāng)?shù)鼐用?，新區(qū)、崇安區(qū)等片區(qū)的購(gòu)房者也有一定比例。

　　供應(yīng)：錫山區(qū)在今年1-11月份累計(jì)供應(yīng)量為66.31萬(wàn)平方米，主要來(lái)自首創(chuàng)雋府、中大諾卡小鎮(zhèn)、春江花園三期、華夏青城、華夏名都等項(xiàng)目。明年，除了前述樓盤(pán)在售房源外，華夏春曉二期將開(kāi)盤(pán)、中大諾卡小鎮(zhèn)將推出3幢18F高層和1幢11F小高層，紫金新城也將開(kāi)盤(pán)。預(yù)計(jì)明年錫山區(qū)供應(yīng)量在60萬(wàn)平方米左右。

　　預(yù)測(cè)：隨著交通路網(wǎng)的建設(shè)、配套環(huán)境的改善，大型居住社區(qū)的形成，錫山區(qū)居住價(jià)值逐漸被置業(yè)者認(rèn)可。作為錫山區(qū)五大商業(yè)中心的豐匯歡樂(lè)廣場(chǎng)將與明年五月開(kāi)業(yè)，將再次提升區(qū)域內(nèi)的配套檔次。除此之外，明年，高鐵建設(shè)、軌道交通也將活躍安鎮(zhèn)地區(qū)的樓市發(fā)展。

　　惠山區(qū)——價(jià)格大戰(zhàn)最有看頭

　　物業(yè)類型：住宅、商業(yè)市場(chǎng)比較活躍，多層、高層、小高層、別墅均有銷售。

　　價(jià)格：2字頭、3字頭、4字頭是這個(gè)區(qū)域普通住宅的價(jià)格特征。從目前在售項(xiàng)目的價(jià)格來(lái)看，均價(jià)在2500-5800元/平方米不等。

　　銷售：今年，惠山區(qū)作為樓盤(pán)優(yōu)惠促銷較為鬧猛的區(qū)域之一，“一口價(jià)”、“特價(jià)房”等優(yōu)惠活動(dòng)推動(dòng)了該區(qū)域在售項(xiàng)目的成交?；萆叫鲁前鍓K各項(xiàng)目在區(qū)域成交量上占據(jù)較大比重，從個(gè)盤(pán)銷售來(lái)說(shuō)，陽(yáng)光100國(guó)際新城、理想城市、晴山藍(lán)城、嘉洲花園、百大春城、洛城等項(xiàng)目都取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。

　　供應(yīng)：惠山區(qū)，特別是惠山新城，是這兩年無(wú)錫樓市的熱門(mén)區(qū)域，開(kāi)發(fā)速度之快引得多方關(guān)注。明年，預(yù)計(jì)該區(qū)域供應(yīng)量為95萬(wàn)平方米，主要集中在陽(yáng)光100、綠地、復(fù)地、奧林匹克、理想城市等幾個(gè)大項(xiàng)目，另外洛城橙郡、寶龍湖畔花城、美林湖等也將有不小的推量。

　　預(yù)測(cè)：快速內(nèi)環(huán)通車，軌道一號(hào)線即將開(kāi)工，為惠山區(qū)注入更大的活力，大大提升了該區(qū)域的交通配套，這也將促進(jìn)惠山區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展。機(jī)遇伴隨著挑戰(zhàn)，明年隨著更多項(xiàng)目的推出，各樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。

　　濱湖區(qū)——房?jī)r(jià)存在下浮空間

　　物業(yè)類型：濱湖區(qū)以中高端住宅產(chǎn)品為主，別墅、高層、小高層、多層等產(chǎn)品類型豐富。

　　價(jià)格：濱湖區(qū)1-11月以來(lái)的住宅成交均價(jià)在7000元/平方米以上，目前的板塊均價(jià)將會(huì)得到維持。

　　供應(yīng)：1-11月濱湖區(qū)商品住宅累計(jì)供應(yīng)量為148.19萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2009年的供應(yīng)量為190萬(wàn)平方米左右。該區(qū)域在售主力項(xiàng)目有魅力萬(wàn)科城、融創(chuàng)天鵝湖、太湖國(guó)際社區(qū)、蠡湖一號(hào)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、山語(yǔ)銀城、瑜憬灣等，這些項(xiàng)目中不少樓盤(pán)明年都將有新房源推出。此外，阿維儂小鎮(zhèn)、太湖錦園等項(xiàng)目將在明年上市。

　　預(yù)測(cè)：濱湖區(qū)作為無(wú)錫改善型需求的聚集區(qū)域，當(dāng)前受到政策抑制比較顯著，特別是一些中高端普通住宅的去化壓力非常大。適逢元旦新年等節(jié)日，各開(kāi)發(fā)商促銷力度有可能加大。此外，過(guò)多的市場(chǎng)存量也會(huì)促使各開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步調(diào)低價(jià)格來(lái)促進(jìn)成交。國(guó)家對(duì)第二套房的限購(gòu)政策近期有所松動(dòng)，銀行有望出臺(tái)相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，一旦能夠落實(shí)，對(duì)于明年的濱湖區(qū)來(lái)說(shuō)將成重大利好。

　　新區(qū)——形勢(shì)嚴(yán)峻政策可期

　　物業(yè)類型：新區(qū)以中檔住宅產(chǎn)品為主要市場(chǎng)供應(yīng)，物業(yè)類型以高層為主。

　　價(jià)格：新區(qū)1-11月以來(lái)的住宅成交均價(jià)在4500-6000元/平方米之間徘徊，特別是進(jìn)入8月以來(lái)，由于供應(yīng)過(guò)剩，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格成為促進(jìn)銷售的主要手段，造成均價(jià)下降。

　　供應(yīng)：1-11月新區(qū)商品住宅累積供應(yīng)量為89.84萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2009年的供應(yīng)量為82萬(wàn)平方米左右，區(qū)域內(nèi)目前主要在售項(xiàng)目有長(zhǎng)江國(guó)際花園二期、第一國(guó)際、中邦城市花園、瑞城國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科東郡等，明年將有銘城、香梅花園三期、瑞港商業(yè)廣場(chǎng)、長(zhǎng)江一號(hào)、君域豪庭等新項(xiàng)目推出。

　　預(yù)測(cè)：新區(qū)板塊當(dāng)前的存量房已經(jīng)突破15000套，且仍在累積增加。針對(duì)這一嚴(yán)峻的市場(chǎng)銷售壓力，有消息稱新區(qū)管委會(huì)將出臺(tái)免稅新政策：2008年11月1日后購(gòu)新區(qū)商品房或者二手房，全額免征契稅;全額暫停征收新區(qū)房產(chǎn)登記費(fèi)、房產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次契稅的調(diào)整意在為普通購(gòu)買力松綁，對(duì)于促進(jìn)自住型需求的增長(zhǎng)有很大的幫助。而實(shí)際對(duì)市場(chǎng)會(huì)有多大的影響，還有待2009年市場(chǎng)的檢驗(yàn)。

　　南長(zhǎng)區(qū)——房源稀缺走勢(shì)平穩(wěn)

　　物業(yè)類型：目前南長(zhǎng)區(qū)以中高端產(chǎn)品為主，包括普通住宅、酒店式公寓、寫(xiě)字樓等。

　　價(jià)格：由于高價(jià)房偏多，今年以來(lái)，該區(qū)域成交均價(jià)一直維持7000元/平方米以上，基本占據(jù)無(wú)錫各城區(qū)最高位。一些中端樓盤(pán)，如陽(yáng)光城市花園、清揚(yáng)康臣、清揚(yáng)御庭一直是該區(qū)域市場(chǎng)成交的熱點(diǎn)，相對(duì)較低的售價(jià)以及周邊較為完善的區(qū)域配套設(shè)施是吸引購(gòu)房者最主要的因素。

　　供應(yīng)：目前在售普通公寓住宅不算多，包括陽(yáng)光城市花園、常發(fā)清揚(yáng)御庭、清揚(yáng)康臣等，高檔公寓有朗詩(shī)未來(lái)之家、世貿(mào)國(guó)際公寓、茂業(yè)豪園;此外就是別墅項(xiàng)目古韻坊、錦院。

　　預(yù)計(jì)南長(zhǎng)區(qū)2009年的總供應(yīng)量為27萬(wàn)平方米左右。除在售項(xiàng)目在明年有新房源推出外，位于太湖廣場(chǎng)附近的九龍倉(cāng)時(shí)代上城、時(shí)代國(guó)際、恒威中央領(lǐng)域、西水東中央生活區(qū)等項(xiàng)目也將于明年重磅上市。

　　預(yù)測(cè)：作為無(wú)錫傳統(tǒng)的居住區(qū)域，南長(zhǎng)區(qū)成熟的生活氛圍、完備的交通、教育、醫(yī)療、購(gòu)物等配套環(huán)境一直為眾多知名開(kāi)發(fā)商所看好，紛紛進(jìn)駐開(kāi)發(fā)。特別是九龍倉(cāng)置業(yè)，一舉拿下了該區(qū)域內(nèi)包括太湖廣場(chǎng)附近、古運(yùn)河附近、塘南招商城對(duì)面等五幅地塊，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)，這總計(jì)200多萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量無(wú)疑將對(duì)區(qū)域成交產(chǎn)生一定的壟斷性。

　　北塘區(qū)——新城板塊后來(lái)居上

　　物業(yè)類型：目前北塘區(qū)以中檔住宅產(chǎn)品為主，高層產(chǎn)品居多。

　　價(jià)格：今年下半年開(kāi)始，北塘區(qū)均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，區(qū)域中原先的主力樓盤(pán)也開(kāi)始調(diào)低價(jià)格，盛世新城、富城灣、泰隆名居等項(xiàng)目的低價(jià)入市與火熱成交將區(qū)域均價(jià)拉低，以致11月份的成交均價(jià)僅5032元/平方米，為今年以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　供應(yīng)：目前在售的住宅項(xiàng)目有鳳凰城、西城紀(jì)、海尚映象、蓉湖山水、隆泉苑二期、盛世新城、泰隆名居及富城灣等，金太湖國(guó)際城的商鋪銷售也是如火如荼。

　　預(yù)計(jì)北塘區(qū)2009年的總供應(yīng)量為25萬(wàn)平方米左右。在售項(xiàng)目中有不少都將在明年推出新房源。此外金太湖國(guó)際城的住宅、民主街地塊項(xiàng)目、興源家園、潤(rùn)澤蒙特利灣等將在明年上市。

　　預(yù)測(cè)：今年十月底，盛世新城的開(kāi)盤(pán)熱銷使得錫城市民的目光再度匯聚到了北塘。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，2009年，北塘區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)將從江尖公園板塊、盛岸-山北板塊逐漸轉(zhuǎn)移到北塘新城板塊。未來(lái)，隨著金太湖國(guó)際城、民主街地塊等綜合型項(xiàng)目、盛世新城、泰隆名居、富城灣等住宅項(xiàng)目的相繼落成，這里將成為北塘行政、文化、現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、居住新中心，也即無(wú)錫北部的商業(yè)次中心。