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　　一場(chǎng)席卷全球的金融風(fēng)暴讓2008年的冬天顯得格外的寒冷，甚至讓2008年底的各種中外節(jié)日都失去了喜慶的色彩，凄涼之意讓大多數(shù)人都在懷疑冬天之后是否會(huì)有春天。

　　2008年房地產(chǎn)已出現(xiàn)了自1998年之后的景氣嚴(yán)重下滑，消費(fèi)意愿持續(xù)下降，觀望情緒隨信心指數(shù)的下滑而更加濃厚;投資從高位快速回落，土地不再是增長(zhǎng)的象征、價(jià)格不再是調(diào)節(jié)供求關(guān)系的杠桿，市場(chǎng)在多種限制性政策的調(diào)控下扭曲變形了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)變成了重點(diǎn)打壓的對(duì)象，雖有其名而無(wú)其實(shí)了。

　　不管怎樣，2007年的大豐收讓多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還能挺著胸膛度日，沒(méi)有像大量的外貿(mào)加工企業(yè)一樣關(guān)門(mén)倒閉，也沒(méi)有扔下廠房與員工而溜之大吉。但2009年會(huì)怎樣則成了難以預(yù)料的謎局。

　　中央深知經(jīng)濟(jì)下滑的危害，也被動(dòng)地承認(rèn)金融危機(jī)對(duì)未來(lái)的影響，早已下定決心要用積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策來(lái)挽救中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，以保增長(zhǎng)促發(fā)展。

　　但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策態(tài)度上則至今仍過(guò)于曖昧，既要拉動(dòng)投資、擴(kuò)大內(nèi)需，又要投鼠忌器，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲;既出臺(tái)了一些保民生的救市政策，又縮手縮腳的不肯放棄從緊時(shí)的政策，讓市場(chǎng)在猜測(cè)中觀望。

　　如果沒(méi)有新的利好政策出臺(tái)，僅靠現(xiàn)有已出臺(tái)的政策，2009年情況仍不樂(lè)觀，宏觀景氣必然影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　1.宏觀經(jīng)濟(jì)的層面則處于"保八"的危機(jī)之中，城鎮(zhèn)居民收入的增長(zhǎng)會(huì)延續(xù)2008年的低水平，大量就業(yè)的困難會(huì)影響居民的消費(fèi)，尤其是住房的消費(fèi)。

　　2.2007年的供給增長(zhǎng)讓2008年的房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工總量暴增，24.8億平方米的在施面積本應(yīng)竣工約7億-8億平方米，但實(shí)際的施工量下降，證明大量的工程并未按正常的施工進(jìn)度建設(shè)，而是處于停頓或延后之中。

　　3.2007年全年銷(xiāo)售商品房7.7億多平方米，2008年估計(jì)不超過(guò)6億平方米，相差約20%。必然出現(xiàn)大量空置并占用大量資金，讓繼續(xù)投資的能力下降，在沒(méi)有市場(chǎng)或信貸資金的支持下，資金鏈開(kāi)始斷裂，并出現(xiàn)爛尾工程。

　　4.年關(guān)難過(guò)。工程結(jié)算與銀行還貸會(huì)考驗(yàn)本已緊張的現(xiàn)金流，而年底的退稅會(huì)讓更多的企業(yè)要為財(cái)政當(dāng)年收入業(yè)績(jī)做貢獻(xiàn)。自2008年9月份財(cái)政收入增長(zhǎng)快速下滑之后，各地稅務(wù)總動(dòng)員，都希望從房地產(chǎn)企業(yè)中擠出更多的稅收，以保持增長(zhǎng)的速度。而企業(yè)的死活與稅收大員們無(wú)關(guān)，預(yù)繳預(yù)收成了他們有利的撬杠工具，讓那些鍋多蓋少的企業(yè)更加捉襟見(jiàn)肘了。

　　5.當(dāng)年海南與北海的爛尾造成了近千億元的銀行壞賬，2009年也許這一幕會(huì)重演。

　　當(dāng)現(xiàn)金流緊張時(shí)，企業(yè)本應(yīng)降價(jià)銷(xiāo)售以收回資金，但如果降價(jià)造成的虧損并不能讓企業(yè)生存下去時(shí)，企業(yè)就只能將建筑物交給銀行了。因?yàn)殂y行拍賣(mài)抵債時(shí)可以省去大量的稅費(fèi)，等于讓資產(chǎn)升值了，而降了價(jià)虧本去賣(mài)則無(wú)論如何都是國(guó)家財(cái)富的一種損失。

　　但當(dāng)樓價(jià)暴跌時(shí)，就出現(xiàn)了美國(guó)的現(xiàn)象，民眾在買(mǎi)漲不買(mǎi)落時(shí)，并不會(huì)在樓價(jià)暴跌中出手。已經(jīng)有大量的因?yàn)闃鞘械鴥r(jià)而產(chǎn)生的打砸事件與官司了，再繼續(xù)暴跌既是大多數(shù)等著抄底買(mǎi)家的愿望，也同樣會(huì)讓這些抄底的買(mǎi)家大失所望。

　　當(dāng)樓價(jià)真的出現(xiàn)全面的暴跌時(shí)，中國(guó)的市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)也就進(jìn)入了衰退的階段。那時(shí)樓市已不再重要了，所有的行業(yè)大約都會(huì)在樓市的崩潰中一敗涂地了。

　　6.1996-1998年就曾出現(xiàn)房地產(chǎn)的全行業(yè)虧損，但并非所有的企業(yè)都在全行業(yè)的虧損中虧損，而是有好有壞，就像今天鋼鐵行業(yè)和航空業(yè)一樣，在最困難的局面下也是有生有死、有的虧損、有的暴利。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)讓一部分人在競(jìng)爭(zhēng)中死去，一部分人在踏著沾滿(mǎn)鮮血的尸體攀登到新的高峰。

　　也許各級(jí)政府都不想看到血肉橫尸的戰(zhàn)場(chǎng)，會(huì)在最近的一段時(shí)間繼續(xù)出臺(tái)保增長(zhǎng)的措施，當(dāng)然也包括與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的改進(jìn)與刺激的措施，那市場(chǎng)就會(huì)不同了。

　　出臺(tái)的新政如果讓中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)不是“保八”而是“爭(zhēng)十”;如果出臺(tái)的政策大大提高民眾的收入(如減稅);如果出臺(tái)的政策有利的刺激了民眾的購(gòu)房欲望;如果政策足以讓銀行中的儲(chǔ)蓄變成消費(fèi)的沖浪;如果股市、經(jīng)濟(jì)與樓市都能在政策的刺激下火紅一片;如果民眾的信心不再灰暗;如果陽(yáng)光照耀之下春暖花開(kāi);如果……

　　即使房地產(chǎn)銷(xiāo)售高漲達(dá)到了2007年的水平，大約要一年多的時(shí)間才能消化存量并讓供求關(guān)系平衡，但大約半年之后市場(chǎng)中的現(xiàn)金流就會(huì)改善，消費(fèi)與投資就會(huì)恢復(fù)正常。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也就平穩(wěn)的過(guò)渡到“八”以上的持續(xù)增長(zhǎng)中了。

　　出臺(tái)的新政如果仍然不溫不火，那么雖不會(huì)再崩盤(pán)下跌，但翻身的好日子就會(huì)時(shí)間較長(zhǎng)。雖不能用八年抗戰(zhàn)來(lái)比喻，但至少要三到五年的時(shí)間打一場(chǎng)解放戰(zhàn)爭(zhēng)，至少也是個(gè)持久戰(zhàn)了。

　　久旱逢甘霖，卻必須水是夠多的，否則剛剛長(zhǎng)出的嫩芽也會(huì)再次干枯，決定未來(lái)市場(chǎng)的不是開(kāi)發(fā)商，而是政策能否讓消費(fèi)者買(mǎi)賬。