發(fā)布時間:2008-12-18 16:39:23 來源:網(wǎng)絡(luò)來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
隨著物權(quán)法草案向社會廣泛征求意見，物業(yè)管理再度成為人們關(guān)注的焦點。
物業(yè)管理的問題又集中在業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛上。一方面，業(yè)主嫌物業(yè)管得不好拒絕交費，一方面，物業(yè)管理公司收費困難，日常物業(yè)管理經(jīng)費難以承受。
四成業(yè)主不交物業(yè)費
根據(jù)一項抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：本市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為約65%。收費不透明、超標亂收費、服務(wù)與收費不符，是業(yè)主拒交物業(yè)費的原因之一。有專家指出，一般來說，物業(yè)費收繳率低于80%，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營管理活動。也就是說，目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。
由此，雙方矛盾不斷升級，往往出現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主對峙的局面。
物業(yè)與業(yè)主對峙升級
7月18日，紫竹橋旁某公寓就出現(xiàn)了物業(yè)公司與業(yè)主對峙的局面。本來，這一天是該小區(qū)業(yè)主委員會要求原物業(yè)公司與新物業(yè)公司交接的日子，但原物業(yè)方認為，業(yè)委會的解聘行為不符合法律規(guī)定，交接沒有成功。
業(yè)主委員會相關(guān)負責人表示，業(yè)委會的成立完全依照法律程序，并已在管理部門登記備案，招標過程也是依法公開進行的。據(jù)業(yè)委會反映，因為小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量一直令人頭疼，小區(qū)業(yè)主才決定新聘物業(yè)。
物業(yè)管理方認為：業(yè)委會的解聘過程并不合法，業(yè)委會主任兩年沒有交供暖費，物業(yè)對他予以起訴，并已勝訴。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，欠費業(yè)主不能擔任業(yè)委會工作。解聘工作并非廣大業(yè)主要求，類似這種情況北京還有很多。
物權(quán)法肯定業(yè)主管理權(quán)
這也是很多人對正在征求意見的物權(quán)法充滿期待的重要原因，因為，物權(quán)法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出專章規(guī)定。草案規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。還包括將清晰界定房屋所有者(業(yè)主)權(quán)利，首次用法律的形式肯定業(yè)主對小區(qū)物業(yè)的管理權(quán)。
居民小區(qū)共有部分因權(quán)利歸屬不明，經(jīng)常引發(fā)使用糾紛。在很多城市，這已成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源。為了更好地維護業(yè)主的合法權(quán)利，減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛，物權(quán)法草案對業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出規(guī)定。
住宅變商鋪須全體業(yè)主表決
業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。專家認為，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾，減少物業(yè)糾紛。
草案同時規(guī)定，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會，選聘和解聘物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋?、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。
本版撰文信報記者鄒玉瑞
拒交物業(yè)費法律不允許
解決物業(yè)服務(wù)問題有多種正當途徑
交物業(yè)費是法定義務(wù)
讀者咨詢：我是某住宅小區(qū)業(yè)主，剛?cè)胱≡撔^(qū)時，物業(yè)管理公司的服務(wù)尚可，但近來管理服務(wù)越來越差。請問：物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不好，業(yè)主是否可拒交物業(yè)費?
點評：近來辦理物業(yè)管理糾紛方面的案子，發(fā)現(xiàn)讀者反映上述的問題較普遍，一些小區(qū)的業(yè)主對物業(yè)管理公司在服務(wù)方面存在的問題，通常采用拒絕交納物業(yè)費的辦法試圖加以解決，結(jié)果往往事與愿違，有時致使事態(tài)進一步惡化。遇到這樣的問題該怎么辦呢?想必讀者一定知道《物業(yè)管理條例》?！稐l例》中明確規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定在享有物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)權(quán)利的同時，應(yīng)當履行按照合同交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，可見業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費是一項法定的義務(wù)。因為物業(yè)管理公司開展服務(wù)需要有一定的資金保證，其資金的主要來源是業(yè)主交納的物業(yè)管理費，業(yè)主如不能按時交納，必定造成物業(yè)公司經(jīng)費不足，導(dǎo)致其無法更好地開展服務(wù)，造成服務(wù)質(zhì)量的下降。
或許有的業(yè)主會說，是物業(yè)公司服務(wù)不好，我們才不交費的。是呀，小區(qū)里居住著成百上千或成千上萬的業(yè)主，物業(yè)公司的服務(wù)不一定會使每位業(yè)主都滿意，部分業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)有意見也是正常，但通過拒交物業(yè)服務(wù)費會最終解決問題嗎?肯定不會。解決問題的關(guān)鍵是，業(yè)主應(yīng)當通過正常的途徑，如向物業(yè)管理公司反映，通過協(xié)商解決;也可向業(yè)主委員會反映，通過業(yè)主委員會與物業(yè)公司溝通加以解決;必要時也可向物業(yè)行政主管部門投訴。如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量確實差而通過上述途徑不能解決，業(yè)主還可以通過業(yè)主大會決定解聘服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司，選聘新的公司。當然，業(yè)主與物業(yè)公司之間通過物業(yè)管理服務(wù)合同對服務(wù)質(zhì)量標準和交納物業(yè)服務(wù)費用有約定的，應(yīng)當按照服務(wù)合同的約定處理，合同約定物業(yè)公司達不到服務(wù)標準業(yè)主可以不交服務(wù)費用的應(yīng)當依照約定處理。
物業(yè)用房歸業(yè)主共有
讀者咨詢：我是某住宅小區(qū)業(yè)主委員會成員，因該小區(qū)開發(fā)商所屬物業(yè)管理公司前期物業(yè)管理服務(wù)不好，經(jīng)業(yè)主大會決定解聘該公司另行選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。但被解聘的公司卻占據(jù)著原物業(yè)管理用房，稱該房產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位所有。問：物業(yè)管理用房究竟應(yīng)由誰提供，產(chǎn)權(quán)屬于誰?
點評：《物業(yè)管理條例》第30條明確規(guī)定：“建筑單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”依據(jù)上述規(guī)定，建設(shè)單位在開發(fā)的區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理企業(yè)配置物業(yè)管理用房是其法定的義務(wù)。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)依據(jù)《物業(yè)管理條例》第38條的規(guī)定屬于業(yè)主，不屬于物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于用房的建設(shè)單位：讀者咨詢中稱，被解聘的物業(yè)管理公司說物業(yè)管理用房屬原建設(shè)單位沒有法律依據(jù)，其占據(jù)著該用房更沒道理。
《物業(yè)管理條例》第26條、第39條還規(guī)定，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，即便簽有合同并約定期限，哪怕期限未滿，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會決定選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當及時將物業(yè)管理用房與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料一并交還業(yè)主委員會。對未履行上述法定義務(wù)的，業(yè)主委員會可與其協(xié)商，協(xié)商不成的也可通過訴訟解決。
房東應(yīng)交物業(yè)費
讀者咨詢：我是某住宅小區(qū)業(yè)主，半年前將小區(qū)的房屋出租他人。近日，該小區(qū)物業(yè)管理公司找到我，以承租人未交納物業(yè)服務(wù)費為由要求我交納。問：房屋出租后，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由誰交?
點評：業(yè)主將自己的房屋出租他人，是否還應(yīng)當交納物業(yè)服務(wù)費用?《物業(yè)管理條例》第42條第一款規(guī)定得非常明確，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。依據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主不得以不在出租房屋小區(qū)居住、未接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納該費用。
讀者咨詢中未提到業(yè)主出租房屋是否與承租人對物業(yè)服務(wù)費用做出約定，如果有約定的話，應(yīng)依照約定，就是說合同中約定誰交就由誰交，但業(yè)主與承租人的約定只能約束合同中做出約定的雙方，不能以此對抗物業(yè)管理企業(yè)。必須指出的是，如果合同中約定由承租人交納，但承祖人未能交納，作為承擔連帶交納責任的業(yè)主來說，也應(yīng)當交納。但其交納后，可依據(jù)與承租人在合同中的約定向承租人追償。
電梯廣告收益該歸誰
讀者咨詢：今年年初搬入新家不久，就發(fā)現(xiàn)電梯里多出了廣告牌，電梯口多了個樓宇電視，這應(yīng)該是大家共有的地方，怎么事先物業(yè)沒征求大家意見呢?物業(yè)壓根就沒提過這份收益，錢到底流向哪里了?
點評：其實現(xiàn)在執(zhí)行的《物業(yè)管理條例》就規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。不僅電梯有廣告，特別是一些大型社區(qū)，商品、藥品推銷和促銷都看上了小區(qū)的風水寶地。對于公共資源的收益，業(yè)主應(yīng)該清楚收益的來龍去脈。
物業(yè)公司對廣告收益的歸屬很清楚，但大部分業(yè)主卻是知之甚少，在這樣傳遞斷層的情況下，物業(yè)不僅事前應(yīng)征求業(yè)主意見，而且要把小區(qū)公共資源的收益列出一本公開賬，明示給業(yè)主，業(yè)主也可以查詢，這樣才能讓小區(qū)公共資源收益物盡其用。
盡管近年來消費者的消費心理已日趨成熟，但面對發(fā)展時間較短的物業(yè)管理還顯稚嫩。業(yè)主總以為只有與物業(yè)管理企業(yè)分庭抗禮才是維護自己權(quán)益的最好方式，不明了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主利益實質(zhì)的一致性。大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識還停留在福利性用房的階段，對有償服務(wù)、交納物業(yè)管理費抵觸情緒較大。這樣一方面物業(yè)要收費，業(yè)主卻不肯交，導(dǎo)致惡性循環(huán)，原來不好的居住環(huán)境就更加惡劣;另一方面，受傳統(tǒng)消費觀念的影響，消費者總希望用手里有限的錢買到更多的東西，“要用一塊錢買到十塊錢的貨”，這在現(xiàn)在的購房消費中是很難實現(xiàn)的。
現(xiàn)在也不能一味地說物業(yè)管理公司不好。中國的物業(yè)管理尚處于起步階段，物業(yè)管理企業(yè)需要反省自己，同時業(yè)主也得反省。有些業(yè)主利用業(yè)主委員會的權(quán)力把小集團利益凌駕于整個社區(qū)業(yè)主的利益之上，利用業(yè)主委員會的權(quán)力牟取私利。
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